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□本報(bào)記者 費(fèi)楊生
一系列經(jīng)濟(jì)刺激措施、房地產(chǎn)利好政策的出臺(tái)以及11月份各地樓市交易量的放大，使得一些業(yè)內(nèi)人士歡呼樓市最壞時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。但反對(duì)的聲音認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)預(yù)期更加悲觀、樓市高庫(kù)存暫難以消化、保障房入市沖擊等諸多因素的影響下，樓市明年的日子或更加難過(guò)。
高庫(kù)存之殤
政策利好效應(yīng)在11月初露端倪，各地商品住宅成交量均不同程度環(huán)比上漲，但在市場(chǎng)需求急劇萎縮、觀望氣氛依然濃厚的當(dāng)下，前期滯銷(xiāo)造成的樓市高庫(kù)存短時(shí)間仍難緩解。
地處北京西四環(huán)與西五環(huán)之間的某大型樓盤(pán)日前以低于周邊樓盤(pán)2000元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，一度引起“搶購(gòu)”。一位購(gòu)房人告訴記者，這個(gè)每平米1萬(wàn)多元的樓盤(pán)比去年這個(gè)地區(qū)逼近18000元/平方米的房?jī)r(jià)低了近40%，與自己的心理價(jià)位比較相符，而且她估計(jì)價(jià)格不會(huì)再降到哪里去了。但記者的一位計(jì)劃在此區(qū)域買(mǎi)房的朋友認(rèn)為，房?jī)r(jià)明年還會(huì)降一些，這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)應(yīng)會(huì)跌破1萬(wàn)，他還要等等看。
在政策刺激和降價(jià)促銷(xiāo)的共同作用下，這些低價(jià)開(kāi)盤(pán)、大幅打折的商品住宅成為樓市淡季的一個(gè)亮點(diǎn)，與保障性住房一起帶動(dòng)了月度成交數(shù)據(jù)的反彈。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，11月期房住宅簽約12479套，簽約面積119.6萬(wàn)平米。其中，經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房簽約7026套，簽約面積為57.2萬(wàn)平米，分別占總簽約套數(shù)和面積的56.3%和47.8%。與10月相比，期房住宅簽約套數(shù)增加了50.9%，簽約面積增加了52.4%。
易居中國(guó)的統(tǒng)計(jì)顯示，11月上海商品住宅70.85萬(wàn)平方米的成交量已恢復(fù)到今年7月的水平。中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)研究院深圳分院的報(bào)告顯示，11月深圳市商品住宅交易，比上月增加2550套，平均每周成交1510套，每日成交216套，達(dá)到了今年以來(lái)商品住宅成交量的最大值。
但高庫(kù)存狀況仍威脅著開(kāi)發(fā)商資金鏈條，并繼續(xù)對(duì)房?jī)r(jià)下行施壓。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至12月1日，可售期房住宅套數(shù)為113147套，可售面積為14010146平方米；未簽約現(xiàn)房住宅套數(shù)為35698套，未簽約現(xiàn)房住宅面積為5099496平方米。這比去年同期的67034套、9420689平方米和21497套、3428274平方米分別增長(zhǎng)了68.8%、48.7%和66%、48.7%。
同樣的情況還在杭州等地出現(xiàn)。杭州“透明售房網(wǎng)”12月1日的數(shù)據(jù)顯示，杭州市區(qū)商品房（不含經(jīng)濟(jì)適用房）可售套數(shù)為31668套，比今年5月24日的16892套增長(zhǎng)近90%。
從全國(guó)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至10月末，全國(guó)商品住宅空置面積為6835萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)18%。從房地產(chǎn)上市公司的存貨來(lái)看，剔除ST公司后86家A股房產(chǎn)公司三季度末的存貨金額高達(dá)4015.2億元，同比增近60%。
SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹認(rèn)為，目前北京樓市庫(kù)存處于正常水平。他說(shuō)，去年北京一手商品房成交總量是14.9萬(wàn)套。從數(shù)據(jù)來(lái)看，在過(guò)去幾年時(shí)間，庫(kù)存消化期基本都在一年左右。但他強(qiáng)調(diào)，如果北京再每年推出10萬(wàn)套保障房，就會(huì)在數(shù)量上打破普通住宅市場(chǎng)供求關(guān)系的平衡，這種供求平衡的打破還會(huì)在房?jī)r(jià)上反映出來(lái)。
有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，考慮到前期房地產(chǎn)投資的大幅增長(zhǎng)可能帶來(lái)的供應(yīng)激增以及保障性住房陸續(xù)入市等因素，即使按照年內(nèi)成交情況最好的月度銷(xiāo)售進(jìn)度計(jì)算，行業(yè)庫(kù)存量仍會(huì)有增無(wú)減。這將給開(kāi)發(fā)商資金鏈和房?jī)r(jià)進(jìn)一步施壓。目前，全國(guó)70個(gè)大中城市的房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比漲幅下行曲線清晰可見(jiàn)：1-10月分別為：11.3%、10.9%、10.7%、10.1%、9.2%、8.2%、7.0%、5.3%、3.5%、1.6%。從北京的情況來(lái)看，11月開(kāi)盤(pán)的31個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)為13462元/平米，比10月降了1.4%，比去年同期降了16.3%�！拔覑�(ài)我家”的數(shù)據(jù)顯示，11月，北京市二手商品房的交易均價(jià)跌至8131元/平米，環(huán)比回落8.41%。
9000億元保障房橫空出世
下行趨勢(shì)明顯的房?jī)r(jià)不僅承受著行業(yè)高庫(kù)存的威脅，還面臨著近萬(wàn)億元保障房投資的結(jié)構(gòu)性沖擊。
建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥表示，今后三年，全國(guó)將新建200萬(wàn)套廉租房和400萬(wàn)套經(jīng)濟(jì)適用房，同時(shí)，完成約220萬(wàn)戶林業(yè)、農(nóng)墾和礦區(qū)的棚戶區(qū)改造，總投資將超過(guò)9000億元，平均每年3000億元。
從各地近期出臺(tái)的樓市政策來(lái)看，加強(qiáng)保障性住房建設(shè)是其未來(lái)一段時(shí)間的重要取向。比如，北京日前出臺(tái)的樓市新政就明確表示，將加快推進(jìn)在施工的530萬(wàn)平方米保障性住房和限價(jià)房建設(shè)，落實(shí)今年800萬(wàn)平方米建設(shè)任務(wù)，明年計(jì)劃新開(kāi)工政策性住房850萬(wàn)平方米；北京還將限價(jià)房覆蓋范圍擴(kuò)大到了公務(wù)員和教師等人群。
潘石屹認(rèn)為，保障性住房將改寫(xiě)樓市格局。與保障性住房相鄰、檔次差不多的普通住宅的價(jià)格會(huì)逐步地向保障性住房靠齊，普通住宅開(kāi)發(fā)商的生存空間將面臨很大的壓縮。但也有專(zhuān)家認(rèn)為，保障性住房擠占了原本就緊張的商品房土地供給，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看會(huì)對(duì)商品房?jī)r(jià)格起到一定的助漲作用。
同時(shí)，業(yè)內(nèi)對(duì)如此大規(guī)模的保障性住房計(jì)劃能否實(shí)現(xiàn)持懷疑態(tài)度。國(guó)信證券報(bào)告認(rèn)為，2007年北京計(jì)劃建設(shè)250萬(wàn)平方米經(jīng)濟(jì)適用房、350萬(wàn)平方米限價(jià)房，如果全部得以落實(shí)的話，按正常施工周期測(cè)算，基本能在今年上市供應(yīng)。而今年年初至11月21日，北京經(jīng)濟(jì)適用房的上市量?jī)H為70.1萬(wàn)平方米，限價(jià)房的上市量?jī)H為252萬(wàn)平方米，距2007年計(jì)劃尚有較大缺口，2007年的計(jì)劃已難完成，有理由相信2008、2009年也將無(wú)法實(shí)現(xiàn)。
業(yè)內(nèi)專(zhuān)家稱(chēng)，不管保障性住房建設(shè)目標(biāo)最終能否實(shí)現(xiàn)，其受到地方政府的更加重視必將顯著影響樓市供求雙方的心理，需求被進(jìn)一步分流或推遲會(huì)助長(zhǎng)目前的觀望氣氛。
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