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當奧運經(jīng)濟的符號意義隨著奧運賽程的結(jié)束漸成遠去的記憶，樓市的外衣便又少了一層。能改變樓市的，還是經(jīng)濟本身，而不是一兩個人造符號
文/《瞭望》新聞周刊記者 徐壽松
奧運會的魅力在于它能承載太多的想象，經(jīng)濟的、文化的、社會的，什么都可以往這個大筐里放。而在資產(chǎn)泡沫化時期，人們的普遍性行為偏好是在想象的空間里縱情放大資產(chǎn)的價格。
于是，“奧運行情”在國內(nèi)不少地方便成了一個充滿誘惑的概念�？墒牵�2008年的市道偏偏不解風情、不遂人愿，直到8月8日，無論是在股市還是在樓市，鬼魅的“奧運行情”始終沒有露臉。那些執(zhí)著于財富膨脹夢的人們便又開始尋覓下個機會之窗——所謂“后奧運行情”。
時間的試金石將會驗明：在2008年夏末，作為時間之窗的奧運后市場是值得關(guān)注甚至警惕的，但是，作為機會之窗的“后奧運行情”有可能仍是一場迷夢。
“后奧運樓市”，時間之窗
還是機會之窗？
其實，奧運會之于局部樓市，可謂好，亦可謂壞；而奧運之于整體樓市，本無所謂好，亦無所謂壞。此話怎講？
樓市從來都是個區(qū)域性市場，不同城市的樓市各有各的不同，而奧運會的舉辦地只有一個城市，最多外加幾個協(xié)辦城市。奧運會給樓市帶來的利好，不在奧運會期間，也不會在奧運會之后，一般是在奧運會之前。因為舉辦奧運會的巨大投資所帶來的最直接的改變是城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，譬如軌道交通、配套設(shè)施的增加改善了當?shù)氐纳瞽h(huán)境，從而提升了級差地租，帶動樓市上行�？墒�，這種利好早在奧運場館規(guī)劃建設(shè)、設(shè)施配套之時就已經(jīng)開始釋放。這在2006年、2007年的北京房價狂飆中一覽無余。而對于奧運會舉辦地之外的城市而言，譬如廣州，指望當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場從“奧運經(jīng)濟”中分享多少好處，實在有些不切實際。 【“后奧運”樓市迷局待破】
事實上，奧運會對經(jīng)濟的拉動力有限。試想，如果奧運會對經(jīng)濟的拉動真有特大“神效”的話，那美聯(lián)儲早該向國際奧委會招安了，何必費盡思量地去刺激經(jīng)濟，趕緊加開奧運會沖抵次貸危機得了。
一言以蔽之，看待樓市問題還是要跳出“符號”的層面，回到樓市本身、回歸經(jīng)濟本原。機會之窗意義上的“后奧運樓市”，有可能是一個充滿魅惑的偽命題。
成交地量徘徊與房價“云中漫步”
當下樓市的最大現(xiàn)實是什么？是銷售持續(xù)萎縮，成交連月地量。
國家統(tǒng)計局8月18日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月份國房景氣指數(shù)為102.36，比6月份回落0.72點。這是自去年12月份以來，這一指數(shù)連續(xù)第8個月出現(xiàn)環(huán)比回落。與去年同期相比，7月份國房景氣指數(shù)回落1.64點，這是自今年5月份以來連續(xù)第3個月出現(xiàn)同比回落。
在深圳，8月10日該市國土資源和房產(chǎn)管理局發(fā)布“2008年1～7月深圳房地產(chǎn)市場分析報告”顯示，今年前7月，深圳新建商品房住宅銷售面積179.98萬平方米，同比減少53.17%。
在上海，7月24日上海市政府新聞發(fā)布會公布，上半年上海房地產(chǎn)銷售面積1228.91萬平方米，環(huán)比下降18.5%；其中商品房銷售面積為1070.32萬平方米，環(huán)比下降22.4%。
在杭州，主城區(qū)上半年總銷售房源12008套，與去年同期26913套相比，銷量下跌逾50%。
在北京，北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊發(fā)布的1～7月北京市房地產(chǎn)市場情況顯示，全市住宅銷售面積408.4萬平方米，在上年同期下降28.4%的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降51.5%。其中，期房銷售面積316.9萬平方米，下降51.9%，現(xiàn)房銷售面積91.5萬平方米，下降50.1%。7月當月銷售面積59.1萬平方米，同比降幅達60.6%。
銷售大幅萎縮，直接導致房屋空置面積增多。國家統(tǒng)計局發(fā)布的公開數(shù)據(jù)顯示，截止到7月末，全國商品房空置面積為1.29億平方米，同比增長6.1%，增幅比上半年提高3.9個百分點。其中，空置商品住宅6538萬平方米，增長4.6%，增幅比上半年提高6.7個百分點。深圳的情況更是走向極致：今年1～7月，商品房住宅空置面積67.07萬平方米，同比增加95.65%。
與商品房的地量成交相反，房價依然在“云中漫步”。7月份，北京市房屋銷售價格同比上漲10.2%，為今年以來最低漲幅，漲幅比上年同期回落0.2個百分點，環(huán)比上漲0.1%，漲幅與上月持平。上海的房價一樣維持在高位，上海市統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年上海市商品房銷售均價環(huán)比微漲0.4%。
成交地量與價格高企并存意味著什么？“久盤必跌”這個股市規(guī)律恐怕也是樓市難以逃脫的宿命。一位分析人士的觀點值得關(guān)注：地量成交已堅持半年之久了，再堅持下去對樓市本身也是傷害。“任憑你（開發(fā)商）怎么忽悠，價格不降，我就是捂緊錢袋死不出手，商家十八招招招都試過了，排隊、簽約、撤銷合同、送精裝修、送寶馬……就是沒有成交量”，這樣的地量盤整還能堅持多久？還有必要堅持多久？
“我不知道風/是在哪一個方向吹”
但是，樓市畢竟是樓市，樓市的博弈力量之眾無有比肩者，這也就決定了樓市所充滿的不確定性無與倫比。
有人說，樓市不能跌，跌了誰都沒有好處：銀行呆壞賬、政府失稅收、保障房建設(shè)無資金、個人財富縮水、財產(chǎn)性收入銷蝕……正確是正確，但愿望是天使，結(jié)果是魔鬼，且從國際市場的經(jīng)驗和教訓中來看，在這一對冤家中，往往是結(jié)果戰(zhàn)勝愿望。否則，風起青萍之末的美國次貸危機也不會持續(xù)蔓延，進而波及全球。
8月20日，網(wǎng)上流傳摩根大通版政府救市報告，報告說“中國政府決策層正在審慎考慮一項總金額為2000億～4000億元的經(jīng)濟刺激方案，包括減稅、穩(wěn)定國內(nèi)資本市場和支持國內(nèi)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展等措施�！碑斎�，滬深股市迎來一波久違的暴漲行情。對此，有關(guān)部門至今既沒有證實也沒有辟謠。
對于政策可能發(fā)生的調(diào)整，普通投資者真是難以預知。
可以預知的是，開發(fā)商的資金壓力越來越大，年前還是中小開發(fā)商，現(xiàn)在即將輪到大開發(fā)商了。接下來，他們的日子不會好過。何況，下半年新增樓盤的可供應量很大，競爭將更趨白熱化。
可以預知的是，不僅是房地產(chǎn)企業(yè)，不僅是中小企業(yè)，各類大企業(yè)在7月以后，銷售、利潤出現(xiàn)大幅下滑的比比皆是，甚至連今年可能算是最走運的鋼鐵企業(yè)（因為他們成功地將礦石等上漲的成本轉(zhuǎn)移到了下游）在7月份已發(fā)現(xiàn)，下游的汽車、家電等行業(yè)的需求開始疲軟�！暗谒募径�、明年的情況會更嚴峻”，這是在上海市政協(xié)組織的一次大型企業(yè)座談會上，絕大多數(shù)企業(yè)家的共同判斷。如果這一判斷不幸成為現(xiàn)實，房地產(chǎn)業(yè)焉能超然物外？
還可以預知的是，消費者眼下對樓市的作壁上觀與去年的持幣觀望有實質(zhì)性的不同：以前人們擔心買了房子后價格下跌會吃虧，而今年以來，CPI的增幅超過城鎮(zhèn)居民收入增長，東南沿海停產(chǎn)半停產(chǎn)的中小企業(yè)增多，就業(yè)崗位在流失，人們對收入的預期發(fā)生了方向性改變。換言之，現(xiàn)在不買房，更多的是擔心未來有沒有償付能力。
還可以預知，對于當下的樓市，除了開發(fā)商，地方政府也挺緊張，其“救市”的動機遠比中央大，而且部分城市已開始行動。畢竟，地價下來了，來自房地產(chǎn)的稅收持續(xù)減少的話，地方官不愿意見到。
還可以預知，對于樓市而言，穩(wěn)定成交量、價格的有力手段也很多，譬如退稅、降低房貸利率、降低首付門檻，等等。當然，這些措施曾經(jīng)使用過，未來會不會、有沒有必要使用則不得而知。
面對這么多可預知和不可預知的因素，忽地想起徐志摩的詩句：“我不知道/風是在哪一個方向吹/我是在夢中/她的溫存，我的迷醉�！倍嗌偃�，還在迷夢中——關(guān)于樓的迷夢中。
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陳劍認為，在奧運籌辦期間，北京的房價大致比較合理。在２００５年到２００７年有一定的泡沫，從去年年底到今年上半年，北京房價進入相對的調(diào)整階段，奧運會后這個調(diào)整階段還要進行一段時間，之后繼續(xù)向前邁進。
“按照我的理解，北京房價的支撐點是全國，北京也是現(xiàn)代化、國際化大都市，國際交流的增加，巨大的需求在支撐著北京的房價，而且北京的土地資源是有限的，”他說。
中國經(jīng)濟經(jīng)過連續(xù)三十年的兩位數(shù)的高增長，經(jīng)過近幾年奧運經(jīng)濟的投資拉動，經(jīng)過幾年的CPI的持續(xù)上漲，經(jīng)過幾年的主要因為匯率機制導致的出口下滑和人民幣資產(chǎn)大幅度升值，經(jīng)過去年的從緊貨幣政策后股市和樓市的急速降溫，奧運后，中國的經(jīng)濟政策特別是金融政策會不會有轉(zhuǎn)變以及朝什么方向轉(zhuǎn)變？
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