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隨著緊縮貨幣政策基調(diào)的確定，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)微妙的局面，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的現(xiàn)象。在深圳，由于房?jī)r(jià)隨下跌過(guò)快，高價(jià)購(gòu)買(mǎi)的房子其價(jià)值已經(jīng)低于償還的貸款數(shù)量。一些業(yè)主選擇把房子扔給了銀行，他們也不再償還貸款。在這種背景下，作為與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的銀行將會(huì)面臨哪些風(fēng)險(xiǎn)呢？
房地產(chǎn)市場(chǎng)并不悲觀
土地市場(chǎng)作為一級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其影響將會(huì)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行傳遞。購(gòu)置面積與完成開(kāi)發(fā)土地面積一定程度上代表了實(shí)際的土地供應(yīng)情況。
自2004年以來(lái)，全國(guó)土地購(gòu)置面積基本維持在40000公頃，尤其是2007年一度超過(guò)了這一數(shù)字，同時(shí)完成開(kāi)發(fā)的土地面積也逐年增加。
2007年底以來(lái)，某些地區(qū)出現(xiàn)了土地“流拍”現(xiàn)象，這似乎暗示了土地市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)”。但從全國(guó)范圍分析，2008年前五個(gè)月的土地購(gòu)置面積為14000公頃，開(kāi)發(fā)完成土地面積為10000公頃，與去年同期相比，分別增加了13.7%和4.3%。另外，從土地市場(chǎng)交易價(jià)格指數(shù)分析，2007年第四季度土地價(jià)格增幅呈放緩趨勢(shì)�？偟膩�(lái)說(shuō)，2008年第一季度土地市場(chǎng)價(jià)格與去年同期相比仍呈上升態(tài)勢(shì)。
商品房供求狀況一直是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，因?yàn)檫@是體現(xiàn)房地產(chǎn)價(jià)格走向的決定性要素之一。
2007年，很多地區(qū)的房?jī)r(jià)高速上漲，主要原因在于供不應(yīng)求。從全國(guó)范圍分析，自2005年至今，房屋銷(xiāo)售面積均大于房屋竣工面積，這說(shuō)明商品房供求總體狀況仍是偏緊的。
不可否認(rèn)，在局部地區(qū)確實(shí)出現(xiàn)了供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)，比如深圳、廣州等地。北京自2007年底開(kāi)始直至2008年5月份，其商品住宅銷(xiāo)售面積一直小于其竣工面積，也出現(xiàn)了暫時(shí)性的供過(guò)于求。究其原因在于，不明確的政策造成了消費(fèi)者信心缺失，進(jìn)而紛紛觀望，減少和延后了需求。還有一點(diǎn)需要注意的是，2008年銷(xiāo)售面積呈負(fù)增長(zhǎng)，而施工面積和竣工面積卻保持了兩位數(shù)的增長(zhǎng)。
關(guān)于商品房?jī)r(jià)格的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有很多，甚至于存在相互矛盾的數(shù)據(jù)，這也是房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)一直存在的問(wèn)題。我們采用發(fā)改委發(fā)布的“全國(guó)及70個(gè)大中城市的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)”，這一指數(shù)綜合了多種類(lèi)型的房地產(chǎn)，可以將其作為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的描述。
全國(guó)房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)在2007年保持了較快的增長(zhǎng)，進(jìn)入2008年出現(xiàn)增速放緩的趨勢(shì)，與去年同期相比，漲幅一直保持在10%，而環(huán)比則基本與上月持平，漲幅僅為1%-3%。比較北京、上海、廣州、深圳、無(wú)錫幾個(gè)城市的價(jià)格指數(shù)，可以發(fā)現(xiàn)，深圳的價(jià)格指數(shù)下降最大，2008年1月的價(jià)格指數(shù)已經(jīng)低于2006年初的水平，但價(jià)格指數(shù)仍然大于100。這說(shuō)明，此時(shí)的價(jià)格還是高于去年同期的水平的，但毫無(wú)疑問(wèn)環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下降。廣州也是如此。但這兩個(gè)城市房屋價(jià)格的變化僅是個(gè)案，不能就此斷言中國(guó)的樓市已現(xiàn)拐點(diǎn)。
房地產(chǎn)業(yè)作為宏觀調(diào)控最直接的對(duì)象，這個(gè)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出 “政策市”的特點(diǎn)。
1998年至2008年的十年間，房地產(chǎn)相關(guān)政策出臺(tái)密度之大，反映了國(guó)家對(duì)該產(chǎn)業(yè)的重視程度之高。每次政策出臺(tái)既反映了市場(chǎng)在不斷走向成熟，也同時(shí)反映了市場(chǎng)依然不夠成熟，有關(guān)部門(mén)在該領(lǐng)域的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)依然不足。2005年穩(wěn)定房?jī)r(jià)，2006年調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，2007年大力發(fā)展保障性住房，2008年穩(wěn)定市場(chǎng)，這些都體現(xiàn)了“政策主旋律”。自2008年以來(lái)，由于公眾對(duì)政策取向的不確定，導(dǎo)致其持幣觀望，這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整階段的主要原因。
針對(duì)全國(guó)范圍的分析，從土地市場(chǎng)到商品房市場(chǎng)，盡管交易量有所下降，但是價(jià)格并未出現(xiàn)大幅下跌的現(xiàn)象，個(gè)別地區(qū)出現(xiàn)的量?jī)r(jià)齊跌現(xiàn)象僅是個(gè)案，不能斷言全國(guó)的樓市都出現(xiàn)問(wèn)題了。大眾對(duì)調(diào)控政策的不確定性，出現(xiàn)了信心缺失而引起的觀望，這是成交量下降、樓市進(jìn)入調(diào)整階段的最主要的原因。
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