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房地產(chǎn)的周期與經(jīng)濟(jì)周期非常一致，一旦經(jīng)濟(jì)大幅放緩，開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款的不良率都可能攀升，對(duì)此要充分評(píng)估影響度和應(yīng)對(duì)策略
一些規(guī)模較小、資金緊張的房地產(chǎn)商可能在中短期內(nèi)被淘汰出局
王家強(qiáng)
近年來(lái)，我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)占比逐年上升，相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)管理措施也在不斷改善。在業(yè)務(wù)占比上，銀行業(yè)的發(fā)展已經(jīng)與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)。但是，國(guó)內(nèi)銀行業(yè)自個(gè)人住房貸款發(fā)展起步至今，從未經(jīng)歷過(guò)房地產(chǎn)泡沫周期的檢驗(yàn)。美國(guó)次貸危機(jī)給我國(guó)銀行業(yè)帶來(lái)重要的警示，應(yīng)當(dāng)高度重視房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性發(fā)展帶來(lái)的可能影響。
對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的展望
目前社會(huì)各界對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展，存在著不同的觀點(diǎn)�！芭菽摗闭J(rèn)為房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)嚴(yán)重偏離了普通民眾的購(gòu)買能力，由投資、投機(jī)需求拉動(dòng)的房地產(chǎn)泡沫達(dá)到了不可持續(xù)的地步，這些觀點(diǎn)主要受到社會(huì)民眾和部分學(xué)者的支持�！鞍l(fā)展論”認(rèn)為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)向前發(fā)展有著龐大的需求支撐，未來(lái)仍將會(huì)進(jìn)一步上漲，這些觀點(diǎn)主要受到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、住房投資者和中介的支持。
我們認(rèn)為，目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)在局部地區(qū)存在著相當(dāng)嚴(yán)重的泡沫，不過(guò)從全國(guó)范圍來(lái)看，在未來(lái)5~10年內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)總體繼續(xù)向上發(fā)展的趨勢(shì)將不會(huì)改變。短期宏觀經(jīng)濟(jì)的走緩和政策的調(diào)控可能會(huì)抑制房地產(chǎn)價(jià)格的上漲空間，甚至在局部地區(qū)出現(xiàn)價(jià)格的回調(diào)，但經(jīng)濟(jì)基本面的增長(zhǎng)可以充分消化可能的房地產(chǎn)泡沫。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)、居民收入水平的不斷提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì)持續(xù)走在健康發(fā)展的軌道上。對(duì)于2008年來(lái)說(shuō)，受奧運(yùn)心理因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能在上半年迎來(lái)短期上漲的頂部，隨后走向適度調(diào)整。
房地產(chǎn)信貸飛速增長(zhǎng)
房地產(chǎn)投資的高速增長(zhǎng)，有相當(dāng)?shù)馁Y金來(lái)源是銀行貸款。銀行貸款主要包括三部分:一是直接的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款;二是個(gè)人住房貸款，通過(guò)預(yù)收款的形式轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)用途;三是間接的銀行貸款，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)股東借款、應(yīng)收款等其他形式，將最初來(lái)源于銀行的資金用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。前兩類資金來(lái)源呈現(xiàn)爆發(fā)式的快速增長(zhǎng)，后一種形式的銀行貸款很難統(tǒng)計(jì)。
根據(jù)人民銀行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自2003年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)貸款的增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了人民幣信貸年均14.8%以及名義GDP年均15.4%的增長(zhǎng)速度。2002年末，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額為6616億元，到2007年末達(dá)到了1.8萬(wàn)億元，年均增速22.2%;2002年末，個(gè)人住房貸款余額為8253億元，到2007年末達(dá)到了3.0萬(wàn)億元，年均增速29.4%。2007年末，這兩項(xiàng)貸款在全國(guó)銀行業(yè)信貸資產(chǎn)中的比重已經(jīng)達(dá)到了18.3%，而2002年末時(shí)僅占11.3%。
房地產(chǎn)業(yè)貸款業(yè)務(wù)對(duì)銀行業(yè)發(fā)展的重要性日益提升。從整體業(yè)務(wù)規(guī)�？�，到2007年末，全國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人住房貸款余額已經(jīng)達(dá)到4.8萬(wàn)億元，占銀行業(yè)人民幣信貸余額的18.3%，這個(gè)比例在所有行業(yè)的貸款中是最高的。其中，國(guó)有控股銀行占據(jù)銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款70%以上的市場(chǎng)份額。2007年上半年國(guó)內(nèi)五大上市銀行中，境內(nèi)房地產(chǎn)貸款市場(chǎng)份額最高，在信貸資產(chǎn)中占比最高的均是建設(shè)銀行，分別達(dá)到了18.6%和26%。由于房地產(chǎn)貸款普遍屬于中長(zhǎng)期貸款，利差水平相對(duì)較高，對(duì)銀行業(yè)利息收入的貢獻(xiàn)度超過(guò)了20%。
繼續(xù)拓展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)空間
結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展所處的歷史階段、本輪經(jīng)濟(jì)周期的特征以及我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)業(yè)務(wù)的現(xiàn)狀，我們認(rèn)為，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)周期尚處于上升階段，商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)仍然有很大的拓展空間，需要保持進(jìn)取性的發(fā)展戰(zhàn)略。
一方面，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求遠(yuǎn)未達(dá)到飽和，未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展空間仍然巨大。2005年我國(guó)戶均成套住宅為0.85套，按照目前的建設(shè)進(jìn)度算，平均每年增長(zhǎng)0.01套，至少要到2015年才能達(dá)到戶均一套的水平。而日本在1968年已經(jīng)達(dá)到了每戶一套的水平，直到20世紀(jì)90年代初房地產(chǎn)泡沫才全面崩潰。另一方面，我國(guó)銀行業(yè)房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)占比與全球主要市場(chǎng)相比，仍然不高。2007年我國(guó)境內(nèi)房地產(chǎn)貸款占所有貸款的18.3%。美國(guó)銀行業(yè)和日本銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款占所有貸款的比例大致分別是45%和40%，亞洲新興市場(chǎng)地區(qū)大都在25%~40%之間。
因此，需要從整體發(fā)展戰(zhàn)略上，繼續(xù)重視房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展，特別是在尚有相當(dāng)上漲空間的二線城市。當(dāng)然，積極拓展并不意味著在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中需要降低標(biāo)準(zhǔn)。必須杜絕惡性競(jìng)爭(zhēng)與盲目擴(kuò)張，走適度增長(zhǎng)可持續(xù)發(fā)展道路。
高度關(guān)注房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)
由于房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的快速發(fā)展是最近5年才出現(xiàn)的，而這段時(shí)間我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持快速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也未發(fā)生過(guò)重大風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的背景下，風(fēng)險(xiǎn)正在逐步積累，需要高度關(guān)注其發(fā)展前景。
第一，經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)。未來(lái)15年內(nèi)我國(guó)有望繼續(xù)保持較快的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，但經(jīng)濟(jì)周期依然客觀存在。目前，在美國(guó)經(jīng)濟(jì)可能在2008年陷入衰退的情況下，全球經(jīng)濟(jì)無(wú)法幸免。我國(guó)經(jīng)濟(jì)對(duì)外依存度處于非常高的水平，意味著經(jīng)濟(jì)也可能隨之下滑。而房地產(chǎn)的周期與經(jīng)濟(jì)周期非常一致，一旦經(jīng)濟(jì)大幅放緩，開(kāi)發(fā)貸款和住房消費(fèi)貸款的不良率都可能攀升，對(duì)此要充分評(píng)估影響度和應(yīng)對(duì)策略。
第二，操作風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)房?jī)r(jià)下跌幅度超過(guò)抵押物所覆蓋的貸款比例時(shí)(例如房?jī)r(jià)下跌40%，而當(dāng)前首付比例為30%)，購(gòu)房者的理性選擇就是違約。因此，住房抵押貸款業(yè)務(wù)快速發(fā)展時(shí)期，應(yīng)確保有完備的放款流程、房款條件，有充分的監(jiān)控手段和處置程序，杜絕操作風(fēng)險(xiǎn)，在房貸違約時(shí)最大限度地減少損失。
第三，政策風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)前，我國(guó)面臨的通貨膨脹壓力日益增加，相應(yīng)的宏觀調(diào)控措施也在密集出臺(tái)。但是，宏觀調(diào)控在“空調(diào)”與“超調(diào)”之間，存在著相當(dāng)大的平衡難度。一旦出現(xiàn)嚴(yán)重的通貨膨脹，不排除出現(xiàn)緊急剎車的政策措施的可能性。屆時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)的衰退周期也可能隨之到來(lái)。
強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理
既要加快發(fā)展，又要控制風(fēng)險(xiǎn)，這就要求銀行業(yè)不斷創(chuàng)新思路，應(yīng)當(dāng)充分發(fā)揮業(yè)務(wù)部門和風(fēng)險(xiǎn)管理部門的主觀能動(dòng)性。對(duì)此，我們提出如下建議:
第一，競(jìng)爭(zhēng)策略開(kāi)拓與調(diào)整。
細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)。在我國(guó)，東部、中部、西部的房地產(chǎn)市場(chǎng)差異性非常顯著，高收入階層、中產(chǎn)階層和低收入階層的投資與信用文化差異也較大。因此，在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展中，應(yīng)有充分的靈活性。充分了解各地區(qū)的具體情況，對(duì)不同管理水平、不同區(qū)域的分支機(jī)構(gòu)給予一定的自主權(quán)，細(xì)化競(jìng)爭(zhēng)策略，不宜采取“一刀切”的管理模式。
區(qū)別不同客戶。我國(guó)城市化步伐加快以及居民購(gòu)買力增強(qiáng)，使得房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期展望仍保持正面。但是，一些規(guī)模較小、資金緊張的房地產(chǎn)商在中短期內(nèi)可能被淘汰出局。隨著整合進(jìn)一步加劇，財(cái)務(wù)狀況較好的房地產(chǎn)商則面臨著大量的機(jī)會(huì)，去并購(gòu)境況不佳的房地產(chǎn)商的業(yè)務(wù)。對(duì)這兩類客戶，應(yīng)謹(jǐn)慎地辨別，區(qū)別地介入。 |
