中國寧波網(wǎng)訊 隨著國家進(jìn)一步深化宏觀調(diào)控、各部門聯(lián)手調(diào)控房價等一系列調(diào)控措施浮出水面,房屋開發(fā)成本成為各方高度關(guān)注的話題。近日,一位在珠三角和廣西、云南多年從事樓盤開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)商坦言:“樓盤開發(fā)成本只占房價20%,開發(fā)商能夠拿到其中40%的利潤,余下超過40%的利潤全部被相關(guān)職能部門‘層層消化’掉了!
這位姓蔣的房地產(chǎn)開發(fā)商自述了親身經(jīng)歷的樓盤開發(fā)“灰色產(chǎn)業(yè)鏈”。
樓盤開發(fā)成本只占房價20%
實際上,面積越是大的樓盤,建筑成本越低,因為建筑商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用,售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。
我從1992年就開始從事商品房建筑行業(yè)。當(dāng)年每平方米的建筑成本價不過350元至400元,房價不過1000元/平方米至1500元/平方米,建筑成本占房價的1/4,加上土地出讓金,房地產(chǎn)成本價格也不過是房價的1/2至1/3。如今建筑成本比原來只漲了100元至200元,房價卻比原來翻了好幾倍,房屋成本只占房價不到20%。
前些日子番禺包工頭向媒體公布的商品房工程明細(xì)賬,實際建筑成本是每平方米不過572元。這還是珠三角的價格,中西部省區(qū)的價格比這個更低,因為人工成本低很多。相比之下,中西部省區(qū)的人工費用只有珠三角的1/2至2/3,鐵工為5元/平方米,木工是10至12元/平方米,泥工為3元/平方米,負(fù)責(zé)貼外墻瓷磚的人要20元/平方米。
南寧、貴陽、成都等地的房價已經(jīng)比上世紀(jì)90年代漲了近10倍,價格從600-700元/平方米,飆升到4000元/平方米至8000元/平方米,上萬元的豪宅也為數(shù)不少。實際上,面積越是大的樓盤,建筑成本越低,因為建筑商減少了很多鋼筋、水泥、窗框、管道等費用,售價昂貴不過是迎合人們貪大求全的消費心理。
“招拍掛”:內(nèi)行“懂門道”消化兩成利潤
實際上,土地“招拍掛”沒有增加房屋成本,而“暗箱操作”成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。
土地價格、開發(fā)成本是不少房地產(chǎn)商向外宣稱“價格上揚(yáng)”的最大原因。實際上,土地“招拍掛”沒有增加房屋成本,而“暗箱操作”成為房地產(chǎn)商降低成本的主要渠道。
“招拍掛”的項目一般分為3種情況:一種是規(guī)模較小的項目,在招投標(biāo)過程中開發(fā)商可以通過“內(nèi)部渠道”了解政府方面的土地價格“底線”、“上限”,與有可能參與的同行形成“價格同盟”。由一家公司競拍下來后,其他公司共同建設(shè),但樓盤銷售價格參照周邊樓盤價格抬高銷售。一種是規(guī)模涉及幾百畝土地的項目,土地連片開發(fā)就需要通過集體“圍標(biāo)”的方式來實現(xiàn)對土地的掌控,開發(fā)商往往事先做好評估部門、招投標(biāo)審委會的“工作”,通過招投標(biāo)“評估”方式,排擠一些外來的競爭者,通過打壓對手、減少競爭壓力來降低潛在的成本風(fēng)險。還有一種是獲得規(guī)劃部門的“風(fēng)聲”,在未來的黃金地段搶先“圈地”的做法。如政府搬遷、城市發(fā)展規(guī)劃等出臺前夕,地方政府決策層尤其是“一把手”對城市發(fā)展的目標(biāo)指向,成為開發(fā)商趨之若鶩的消息,一有風(fēng)吹草動,房地產(chǎn)開發(fā)商就會連夜“跑馬圈地”,因為這時候土地價格最低廉。
要獲得這些消息、“搞定”這些職能部門,就必須“有酒大家喝”,從樓盤開發(fā)中拿出一部分利潤,讓包括評估、規(guī)劃、拍賣、土地、政府等部門“分享”。我認(rèn)真計算過,無論大中小型樓盤,要真正在當(dāng)?shù)卣镜米∧_,至少要拿出兩成左右的利潤,通過請客吃飯、逢年過節(jié)贈送“購物卡”、假期組團(tuán)旅游、支付出國考察費等方式來“擺平”這些權(quán)力部門。
土地“招拍掛”不但沒有增加房屋成本,反而成為房地產(chǎn)開發(fā)商抬升房價的重要借口。表面上看土地價格很高,但分?jǐn)偟矫科椒矫椎膬r格就很少,原來建設(shè)20層高的樓盤可以建設(shè)到40層樓高,成本降低了一半,房價卻漲了1倍。
改規(guī)劃+亂測量+濫用料=高利潤
修改規(guī)劃、樓盤測量時與測評部門“互通有無”,施工中濫用材料,這些都是房開商牟取高額利潤的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
修改規(guī)劃和樓盤面積測量是實現(xiàn)樓盤后期“利潤增值”的核心,這部分利潤超過20%。只要有了前期到位的“工作”,規(guī)劃建設(shè)部門不會對樓盤開發(fā)的層數(shù)、公攤面積、綠地面積進(jìn)行認(rèn)真測量,相關(guān)社會化的測量部門、評估部門因為面臨市場競爭壓力,在吃了一兩頓飯之后,往往也對開發(fā)商房屋面積“跑冒滴漏”的行為睜一只眼閉一只眼。
濫用料也是利潤實現(xiàn)的重要手段。鋼筋、水泥、板材、管線等,只要有出廠合格證,平時很少受到相關(guān)部門的監(jiān)管,這部分材料建筑商往往精打細(xì)算,恰到好處地在管線、窗框等不影響工程質(zhì)量的環(huán)節(jié)上使用相對價格低廉的產(chǎn)品。這部分產(chǎn)品質(zhì)檢部門不像鋼筋水泥等大宗商品那樣高度關(guān)注。但由于數(shù)量巨大,所獲得的利潤也非常高。
四成利潤為職權(quán)部門埋單
把余下40%的“灰色開銷”降低下來,返還給購房者。這相當(dāng)于開價6000元/平方米的房子,只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買下來了。
“吃得下,吞得掉,消化得了,沒有后遺癥!边@是開發(fā)商與諸多相關(guān)職能部門“合作”的重要前提。
我們當(dāng)然害怕審計部門查賬,但比起酒店、賓館等行業(yè)來說,建筑行業(yè)也最容易開賬出資,從進(jìn)料源頭、施工環(huán)節(jié)上,就能夠?qū)⒁淮蠊P“費用”消化掉。“借用”身份證登記來冒充員工數(shù)量,用工資“沖抵”開銷;把日常成本做大……這些都是開發(fā)商“化解”灰色產(chǎn)業(yè)鏈的主要手段。
我認(rèn)真算過這樣一筆賬:一棟樓盤開發(fā)下來,成本只占房屋價格的20%,開發(fā)商能夠拿到的利潤占房屋價格40%,還有40%就是被各種“灰色開銷”吞噬了。其實,只要地方政府和相關(guān)職權(quán)部門認(rèn)真履行中央的政策措施,監(jiān)管部門強(qiáng)化監(jiān)管細(xì)節(jié),我們完全可以把余下40%的“灰色開銷”降低下來,返還給購房者。這相當(dāng)于開價6000元/平方米的房子,只需要3000元/平方米至4000元/平方米就能夠買下來。
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