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中國寧波網訊 比較歐美一些發(fā)達國家就會發(fā)現，綜合性開發(fā)公司在房地產開發(fā)上并沒有發(fā)言權和影響力，真正有決定權的是專項基金、專項的投資公司，以及專門的房地產從事機構。
在中國的金融市場，開發(fā)商的金融渠道是單一的，除了銀行貸款，有效渠道寥寥無幾，而信托和REITS，多數情況下都是在理論層面，在真正的實踐過程中，很難付諸實施。
歷經四年，2007年伊始，房地產行業(yè)迎來的仍是調控。土地增值稅清算政策的公布，無疑又給中小開發(fā)商的企業(yè)發(fā)展帶來一層陰霾。
不過，即使如此，依然會有人身處其中，卻滿懷希望。事實上，每一次調控到來的時候，業(yè)內都有公司希望借著這一機會開拓發(fā)展，占領地盤。而這一次，成立于2006年4月的上海中凱開發(fā)想要完成的并非一次逆市而上的發(fā)展個體，更期待能帶來改變整個行業(yè)的一次涅槃。
"香港模式"的質疑
在前一輪房地產業(yè)的發(fā)展周期中，許多有眼光的開發(fā)商在市場低迷的時期入市，從而獲得了豐厚的回報。然而，隨著宏觀調控的到來，開發(fā)企業(yè)的內外環(huán)境卻發(fā)生了深刻的變化。
另一方面，近兩年國內房地產的宏觀調控，不僅對市場有著顯著的影響，更在一定程度上，催生了這個行業(yè)究竟往什么方向發(fā)展的論爭。
在不斷加深的調控影響下，自上世紀80年代末開始一直占據整個中國房地產開發(fā)模式絕對主導的"香港模式"也開始受到越來越多的質疑，內地與香港在經濟環(huán)境及經濟體制上的本質區(qū)別，已經讓越來越多的從業(yè)者、專家開始反思在香港房地產已經延續(xù)了近半個世紀的房地產開發(fā)模式是否真正適應國內迅速成長的房地產市場。
然而，對于這樣的問題，很多房地產企業(yè)都會有意識，但敢于放棄駕輕就熟的操作，真正愿意重新去嘗試的卻依舊鳳毛麟角。
在這一認識上，中凱企業(yè)集團公司董事長邊華才顯然有著比一般人更多的思考。早在2年前，盡管自己的房子越買越火，但國家反復出臺的調控政策，以及行業(yè)發(fā)展的深刻變化，已經讓邊華才開始重新認識中凱發(fā)展的未來道路。"房地產行業(yè)規(guī)模化、產業(yè)化、專業(yè)化將是大勢所趨。中凱必須調整自己的發(fā)展戰(zhàn)略和經營思路，才能夠謀求更大的發(fā)展。
在這種判斷之上，邊華才和中凱開始慢慢轉型，拋開過去的成績，以一種創(chuàng)業(yè)的心態(tài)探索更為成熟的企業(yè)發(fā)展模式。
房企尋新模式
據統計，目前全程開發(fā)的綜合性開發(fā)企業(yè)在國內仍舊占主導地位，而比較歐美一些發(fā)達國家就會發(fā)現，綜合性開發(fā)公司在房地產開發(fā)上并沒有發(fā)言權和影響力，真正有決定權的是專項基金、專項的投資公司，以及專門的房地產從事機構。
同樣，國內的房地產行業(yè)在這幾年的發(fā)展以后，特別是到2006年底，按WTO規(guī)定對外資的管制解除了以后，盈利模式將會有非常大的變化。
既然轉型是必須的，那究竟怎樣才是國際化發(fā)展？僅僅是尋找投資伙伴，還是找國際化的管理團隊？
也許這可能是很多房地產公司目前最為樂衷的事情，但并不能改變一個企業(yè)的本質。只有從企業(yè)根本制度上的改變，才有可能真正達到國際成熟開發(fā)模式。
因此，邊華才開始將中凱定位為兩種角色：一個是房地產風險投資管理商；另一個就是房地產服務商。二者相互獨立，互相補充。這樣一來，既完成了企業(yè)專業(yè)化的轉變，也大大拓展了自己的經營范圍，并能獲得更多合作伙伴的支持。
而這種專業(yè)的房地產開發(fā)和管理企業(yè)的擴展和發(fā)展方式，已經超越了絕大多數包括香港房地產企業(yè)在內的運作手段，并已經被邊華才運用在2006年初投資成立的中凱房地產開發(fā)管理有限公司(中凱開發(fā))的發(fā)展戰(zhàn)略上。
除了基本的管理費用外，企業(yè)的一個盈利點就是利潤分成，在保障投資人基本投資回報率后，以階梯式分享增值的項目利潤。目前，上海中凱房地產開發(fā)管理有限公司成立不到一年，已經在安徽、山東、江西、江蘇等省份的二線城市開始了近60萬平方米的項目開發(fā)。
外資即將登陸
目前，中凱房地產開發(fā)管理有限公司以其專業(yè)化、國際化、年輕化的管理團隊在同行業(yè)中獨樹一幟，并擁有一支在國際房地產和金融領域具有成功管理經驗和豐富資源的核心團隊。
然而，僅僅有專業(yè)化是不可能完全超越原本固有的房地產開發(fā)模式的，更難奢望能以此向行業(yè)第一的目標發(fā)展。因為國內開發(fā)商企業(yè)的需求本身就不僅限于此，在專業(yè)團隊介入的另一面，這些中小開發(fā)商最渴望的仍舊是更靈活實用的融資渠道。
以往，開發(fā)商獲取利益的主要方式是土地的獲取，只要有本事，可以通過手段拿到土地，就會賺錢。然而，隨著土地拍賣制度的日趨完善，使開發(fā)商面對的事實是，要以拍賣的方式獲取土地，這就造成了對開發(fā)商自有資金需求量日趨增大，根據政府的規(guī)定，獲取土地是無法獲得銀行貸款的。土地成本占了開發(fā)成本50%左右,使得中小開發(fā)商面臨最迫切的問題，必須準備足夠的資金獲取土地，才能保證把土地溢價的價值最大化。
而另一個眾所周知的事實是，在中國的金融市場，開發(fā)商的金融渠道是單一的，除了銀行的貸款，有效的渠道是寥寥無幾的，而信托和REITS，多數情況下都是在理論層面，在真正的實踐過程中，是很難付諸實施的。
也正是基于以上的需求考慮，中凱開發(fā)在成立之初，就保持著引入海外資本的決心。"中凱企業(yè)集團之前在推動房地產業(yè)誠信建設上投入了大量精力，為專業(yè)公司的形成和運作推進都提供了大量優(yōu)勢資源，中凱本身具有的品牌價值及誠信基礎也成為上海中凱房地產開發(fā)管理有限公司成功發(fā)展的根本條件之一。"
然而，在邊華才看來，這些以往的努力，僅僅是專業(yè)開發(fā)公司成功的前提條件之一，中凱開發(fā)的迅速提升一定離不開資本的有力支持。"我們一直在尋求一種中凱企業(yè)、海外資本，以及中凱開發(fā)管理團隊三方平衡的股權結構，這是最合理、有效，也最具有國際化運作基礎的公司形態(tài)。"一旦這樣的模式形成，與中凱開發(fā)合作的房地產企業(yè)得到的不僅僅是專業(yè)開發(fā)上的幫助，更能打開融資渠道，從而獲取更多的企業(yè)發(fā)展機會。
邊華才的這種追求，并非僅僅限于企業(yè)的戰(zhàn)略構想，而是已經在實際進展過程中。據其透露，目前中凱開發(fā)與海外資本的合作洽談已經進入實質階段，并即將公布新的公司股權架構。而在未來得到充足資本支持的前提下，中凱開發(fā)有限公司的目標是計劃在2007年完成近10個項目數量的企業(yè)戰(zhàn)略目標，開發(fā)規(guī)模屆時將達到近200萬平方米，管理項目總資產超過50億元人民幣。(記者鄧旭)
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