國務院辦公廳近日轉發(fā)了建設部等九部門《關于調整住房供應結構穩(wěn)定住房價格的意見》，針對房地產(chǎn)市場存在的問題，提出了15條具體措施。這一《意見》公布后，引起了社會的廣泛關注，記者就此走訪了建設部新聞發(fā)言人。
記者：這個《意見》出臺的背景是什么？
發(fā)言人：房地產(chǎn)業(yè)是我國新的發(fā)展階段的一個重要支柱產(chǎn)業(yè)。引導和促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，有利于保持國民經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，有利于滿足廣大群眾的基本住房消費需求，有利于實現(xiàn)全面建設小康社會的目標。去年，為解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的突出問題，促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國務院辦公廳先后印發(fā)了《國務院辦公廳關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》和《國務院辦公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》(通常稱為兩個“國八條”)。一年來，各地區(qū)、各部門貫徹中央關于房地產(chǎn)市場調控的決策和部署，房地產(chǎn)投資增長和房價上漲過快的勢頭初步得到抑制。總體看，兩個“國八條”的基本原則和方針是正確的，有關政策措施符合地方實際。
但必須清醒地看到，房地產(chǎn)市場調控的成果還是初步的，房地產(chǎn)領域的一些問題尚沒有得到根本解決，又出現(xiàn)了一些新情況、新問題。主要是：少數(shù)城市房價上漲過快，住房供應結構不合理矛盾突出，房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。這些問題雖是結構性、局部性的，但影響較大。部分地區(qū)中心城市房價上漲過快，人民群眾意見較多。如不加以治理防范，也可能傳遞到其他地區(qū)，演化成全局性問題，影響宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定。高價位、大套型住房所占比例偏高，住房供應結構性矛盾突出，既推動住房平均價格上漲，加大了廣大中低收入家庭購買住房的困難，也嚴重背離我國人口多、土地少的基本國情，背離建設資源節(jié)約型社會的要求。
《意見》以解決普通居民的居住需要為出發(fā)點，目的就是切實解決當前房地產(chǎn)市場發(fā)展中存在的突出問題，進一步加強市場引導和調控，鞏固和發(fā)展宏觀調控成果，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。
記者：與去年兩個“國八條”相比，這次《意見》有什么特點？
發(fā)言人：當前房地產(chǎn)市場中存在的問題，深層次原因是兩個“國八條”的措施在一些地區(qū)沒有得到有效落實。一是多數(shù)城市沒有提出增加普通商品房和經(jīng)濟適用住房供應的具體措施，沒有公布建設規(guī)模、項目布局及進度安排。部分地區(qū)廉租住房制度沒有建立。一些城市適應普通居民需要的中低價位、中小套型住房供應不足。二是部分城市住房需求偏大。今年以來部分地區(qū)居民市場預期變化，購房意愿增強。一些城市房屋拆遷規(guī)模較大，被動性住房需求增加。部分城市外來人員購房比例過大。三是一些地方正面引導不夠，市場透明度不高，加上一些開發(fā)企業(yè)和媒體的炒作，嚴重影響居民市場預期，加劇了市場供需矛盾。四是規(guī)范市場秩序工作不到位，對開發(fā)商的違法違規(guī)行為查處不力。
《意見》圍繞普通居民的住房需要，突出了調整結構、穩(wěn)定房價，完善各項政策，引導合理消費。在保持宏觀調控政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的基礎上，針對當前突出問題，結合新的情況，堅持深化改革，標本兼治，加強法制，規(guī)范秩序，適當加大調節(jié)力度，增強各項政策措施的約束力和操作性。堅持突出重點，分類指導，區(qū)別對待。同時，要求健全調控機制，強化調控責任，確保各項政策落到實處。
記者：當前老百姓的普遍感受是，中低價位、中小套型普通商品住房供應不足，《意見》對此有哪些具體措施？
發(fā)言人：《意見》提出了兩項具體規(guī)定：
一是各級城市人民政府要制定和實施住房建設規(guī)劃。明確“十一五”期間，特別是今明兩年普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房的建設目標，并納入當?shù)亍笆晃濉卑l(fā)展規(guī)劃和近期建設規(guī)劃。其中，納入近期建設規(guī)劃就是要明確具體的空間布局安排。
二是明確了新建住房結構比例。自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。同時要求，過去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據(jù)要求進行套型調整。這樣規(guī)定，有利于從根本上扭轉大套型住房供應比重過高的局面，切實增加中小套型普通商品住房供應。
記者：在增加中低價位、中小套型普通商品住房供應的同時，《意見》對解決低收入家庭住房問題，提出了哪些政策措施？
發(fā)言人：《意見》再次強調了住房保障體系建設，并就有步驟地解決低收入家庭的住房困難，從三個方面提出了具體要求：
一是加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設。要求穩(wěn)步擴大廉租住房制度覆蓋面，強調尚未建立廉租住房制度的城市，必須在2006年年底前建立，并合理確定和公布今明兩年廉租住房建設規(guī)模。要求各地區(qū)在2006年年底前都要安排一定規(guī)模的廉租住房開工建設。為保障廉租住房制度的建設和各項措施的落實，要求城市人民政府將土地出讓凈收益的一定比例用于廉租住房建設，各級財政也要加大支持力度。
二是規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟適用住房。要求各地繼續(xù)抓好經(jīng)濟適用住房建設，進一步完善經(jīng)濟適用住房制度。強調要嚴格執(zhí)行經(jīng)濟適用住房管理的各項規(guī)定，加大監(jiān)管力度，制止違規(guī)購買、謀取不正當利益的行為，保證經(jīng)濟適用住房真正解決低收入家庭的住房需要。同時，針對一些地區(qū)違規(guī)搞集資合作建房的現(xiàn)象，《意見》要求嚴格規(guī)范集資合作建房，制止部分單位利用職權以集資合作建房名義，變相進行住房實物福利分配的違規(guī)行為。
三是積極發(fā)展住房二級市場和房屋租賃市場。引導居民通過換購、租賃等方式，量力而行，合理改善居住條件，多渠道增加中低價位、中小套型住房供應。
記者：黨中央、國務院歷來強調以經(jīng)濟手段為主的調控，《意見》對此作出了哪些規(guī)定？
發(fā)言人：主要是從稅收、信貸、土地三個方面對房地產(chǎn)市場進行調控�！兑庖姟犯鶕�(jù)調整住房供應結構、抑制不合理住房需求過快增長的要求，同時針對部分開發(fā)企業(yè)囤積土地行為，適當加大了稅收、信貸、土地政策的調節(jié)力度。
在稅收政策方面，為進一步抑制投機和投資性購房需求，引導合理的住房消費，將過去規(guī)定的享受住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅減免條件，由購房后2年調整為5年。同時要求嚴格稅收征管，防止漏征和隨意減免。
在信貸政策方面，一是，為抑制利用銀行貸款囤積土地和房源，重申對項目資本金達不到35%的開發(fā)企業(yè)不得發(fā)放貸款；規(guī)定對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動授信；空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。二是，為抑制不合理住房需求的過快增長，同時考慮到中低收入群眾的住房需求，實行有區(qū)別的個人住房貸款最低首付款比例控制，即：從2006年6月1日起，個人住房按揭貸款最低首付款比例不得低于30%；對個人購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，仍執(zhí)行首付款比例20%的規(guī)定。
在土地供應方面，一是，要求科學確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應規(guī)模，優(yōu)先保證中低價位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用住房)和廉租住房的土地供應，并要求這部分用地年度供應量不得低于居住用地供應總量的70%。為切實降低中小套型住房價格，要求土地的供應應在限套型、限房價的基礎上，采取競地價、競房價的辦法，以招標方式確定開發(fā)建設單位。二是，加大了對閑置土地的處置力度�！兑庖姟分厣瓴娬{，對超出合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費，并責令限期開工、竣工；滿2年未動工開發(fā)的，無償收回土地使用權。針對一些開發(fā)企業(yè)以滾動開發(fā)為名囤積土地行為，《意見》明確規(guī)定，對雖按照合同約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積不足1／3或已投資額不足1／4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置。
記者：此次從稅收和信貸等方面對房地產(chǎn)市場進行調控，會不會增加老百姓的負擔？
發(fā)言人：《意見》充分考慮了對居民合理住房消費需求的支持和保護。從稅收政策看，對以自住為目的普通住房消費，1999年以來，國家陸續(xù)出臺了許多優(yōu)惠政策。由于居民為自住購買的普通住房，一般不會在5年內轉讓，因此這次將營業(yè)稅政策優(yōu)惠的居住期間從2年延長為5年，并沒有改變國家對中低收入家庭住房消費的支持政策。從住房消費信貸政策看，這次調整實行區(qū)別對待，對個人購買自住住房且套型建筑面積90平方米以下的，仍維持了原來首付款比例20%的規(guī)定，不會增加中低收入群眾的消費負擔。
記者：《意見》再次要求合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進度，主要是基于什么考慮？
發(fā)言人：部分城市住房需求偏大，供求關系偏緊，很重要的一點就是房屋拆遷規(guī)模較大，被動性住房需求增加過快。為此，《意見》要求各地嚴格按照國務院有關規(guī)定，加強拆遷計劃管理，量力而行，嚴禁大拆大建，合理控制房屋拆遷規(guī)模和進度，嚴格控制被動性住房需求，并明確2006年各地拆遷規(guī)模原則上控制在2005年的水平以內。同時還對維護群眾合法權益提出了要求。
記者：對整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，《意見》作了那些新的規(guī)定？
發(fā)言人：目前房地產(chǎn)開發(fā)、交易中的問題突出表現(xiàn)在：有的開發(fā)企業(yè)不履行項目規(guī)劃申批條件，擅自突破規(guī)劃確定的建筑容積率等指標，增加層數(shù)、建筑面積；有的開發(fā)企業(yè)以分解項目、不履行開竣工時間等建設要求的方式，延緩項目開發(fā)進度、囤積土地；有的開發(fā)企業(yè)虛假宣傳、內部認購、捂盤惜售、哄抬房價等，誤導居民提前消費、盲目投資。對此，《意見》要求進一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，突出了對房地產(chǎn)開發(fā)建設全過程監(jiān)管，對不符合規(guī)劃控制性要求，尤其是套型結構超過規(guī)定的項目，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。對擅自改變設計、變更項目、超出規(guī)定建設的住房要依法予以處理直至沒收。同時規(guī)定，對不符合條件擅自預售商品房的，責令停止并依法予以處罰；對捂盤惜售、囤積房源、惡意炒作、哄抬房價的房地產(chǎn)企業(yè)，要加大整治力度，情節(jié)惡劣、性質嚴重的，依法依規(guī)給予經(jīng)濟處罰，直至吊銷營業(yè)執(zhí)照，并追究有關負責人的責任。
記者：老百姓對目前房地產(chǎn)市場信息混亂意見較大，一些新聞媒體炒作個別開發(fā)商、專家的言論，《意見》對這方面有沒有一些規(guī)定？
發(fā)言人：目前一些地方不注重房地產(chǎn)市場信息披露，信息不公開、不透明，正面引導不夠；有的媒體不了解全面、真實、客觀的市場情況。為此，《意見》從幾個方面進行了規(guī)定：一是從基礎抓起，要求城市人民政府要抓緊開展住房狀況調查，全面掌握當?shù)刈》靠偭�、結構、居住條件、消費特征等信息，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)。二是重視市場監(jiān)測分析和信息發(fā)布工作，增強房地產(chǎn)市場信息透明度。要求各地完善市場監(jiān)測分析工作機制，統(tǒng)計和房地產(chǎn)主管部門要定期公布市場供求和房價情況，全面、及時、準確地發(fā)布市場供求信息。三是強調要堅持正確的輿論導向。要客觀、公正報道房地產(chǎn)市場情況，引導廣大群眾樹立正確的住房消費觀念。對提供虛假信息、惡意炒作、誤導消費預期的行為，要嚴肅處理。
記者：您在前面提到，已有的調控措施沒有得到有效落實是當前問題的重要原因之一，新出臺的《意見》如何解決這個問題？
發(fā)言人：調控工作能否取得預期效果，關鍵在于落實。調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格，解決好群眾住房問題，首先要落實政府的責任。國務院明確要求，各地區(qū)特別是城市人民政府要切實負起責任，把調整住房供應結構，控制住房價格過快上漲納入經(jīng)濟社會發(fā)展工作的目標責任制，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。
為確保調控措施落到實處，《意見》明確了落實相關措施的責任單位和工作機制。比如，為確保各地落實住房建設規(guī)劃，建立了規(guī)劃上報備案制度和規(guī)劃效能監(jiān)察機制；直轄市、計劃單列市、省會城市因特殊情況需要調整新建住房結構比例要求的，必須報建設部批準。近期，有關部門還將制定有關的配套文件，就加強市場監(jiān)測分析、落實結構比例要求的工作程序、查處違法違規(guī)行為等，進一步作出具體部署。
同時，國辦通知還要求國務院有關部門組成聯(lián)合檢查組，對各地2005年以來落實中央關于房地產(chǎn)市場宏觀調控政策的情況進行一次集中檢查。對宏觀調控政策落實不到位、房價漲幅沒有得到有效控制、結構性矛盾突出、拆遷問題較多的城市，要予以通報批評，并限期整改。
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