國家宏觀調(diào)控政策主要是將房價過高的增長幅度降下來。也就是說，今后房價不會過快增長，這不等于房價會下跌
面對不少城市房價上漲過快，住房供給結(jié)構(gòu)不合理的情況，國務(wù)院繼去年之后再次出臺政策，對房地產(chǎn)實(shí)施供給結(jié)構(gòu)和穩(wěn)定房價的雙向調(diào)控。此舉是知國情順民意，符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律的有為之作。近期，調(diào)控政策初顯效應(yīng)，房價上升幅度漸趨穩(wěn)定，個別地方略有下降。
今后房價不會過快增長不等于房價會下跌
房地產(chǎn)是我國的支柱產(chǎn)業(yè)，對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起著拉動作用。但其過快的發(fā)展和其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展難以協(xié)調(diào)，住房開發(fā)中供給結(jié)構(gòu)不合理，中小套型住房供不應(yīng)求，虛高的房價極易產(chǎn)生泡沫經(jīng)濟(jì)。因此，國務(wù)院的“六條”和國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等九部門《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》，重點(diǎn)就在于限套型、限房價。在各地陸續(xù)出臺實(shí)施調(diào)控的細(xì)則后，調(diào)控的效應(yīng)開始顯現(xiàn)。但不論限住房套型面積還是限房價，調(diào)控的根本目的在于保持房價的穩(wěn)定。用國家建設(shè)部政策研究中心專家的話講，在國家九部門《意見》出臺后，房地產(chǎn)市場上出現(xiàn)了房產(chǎn)商和購房者普遍觀望的局面。對此狀況有人認(rèn)為國家還將制定強(qiáng)有力的政策抑制房價，房價有大幅下降的可能，這樣的看法不現(xiàn)實(shí)。因?yàn)閲业恼{(diào)控政策主要是要將房價過高的增長幅度降下來。也就是說，房價今后不會過快增長，這不等于房價會下跌。
供過于求的局面在15年內(nèi)不會出現(xiàn)，房價大幅下降不可能成為現(xiàn)實(shí)
房地產(chǎn)市場供求均衡，房價基本穩(wěn)定；供不應(yīng)求自然要漲價；而供過于求，房價就會下跌。我國的住房需求主要來自兩個方面：一是現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民改善住房條件的需求，另一方面需求來自我國的城鎮(zhèn)化，到2020年我國實(shí)現(xiàn)全面小康，城市化水平將達(dá)到55%—60%，城鎮(zhèn)居民人口將新增2.5億—3億左右，以人均需要住宅建筑面積30平方米計算，將需要75億—9 0億平方米的新增住房建筑面積。兩方面需求相加，到2020年，新增住房建筑總面積將不少于100億平方米，而我國近年住房開發(fā)每年只有4億—5億平方米。由此看出，供過于求的局面，在15年內(nèi)不會出現(xiàn)。
房價大幅下降也就不可能成為現(xiàn)實(shí)。
房價大幅下降論是毫無根據(jù)的炒作
讓我們難以理解的是，在國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)九部門的《意見》出臺后，有一類消極的聲音在房地產(chǎn)市場橫亙不去。最典型的是，有專家強(qiáng)調(diào)，若房價一年內(nèi)下降30%，意味著房地產(chǎn)業(yè)崩盤，如果房地產(chǎn)崩盤，會帶來多么慘重的損失和后果。我國近年來城市房價飆升，上漲的幅度與人們的收入增長極其懸殊，尤其是上海、杭州等沿海城市，房價已脫離了其價值，形成了虛高。在這些城市，房價跌一些不是壞事，但也不可能一下子跌30%或者更多。如與去年5月份相比，全國只有上海和錦州兩個城市新建商品住房下跌，上海下跌6.2%，錦州跌0.8%，這根本不值得大驚小怪。分析今后房價，應(yīng)該說總體會穩(wěn)定，小幅上漲后的小幅下跌，是必然的事情。因?yàn)檫@就是價值規(guī)律，這才是市場經(jīng)濟(jì)。
面對國家新的政策，開發(fā)商要考慮如何應(yīng)變和適應(yīng)，購房者等待調(diào)控政策的滯后效應(yīng)，看房價是否還會跌，以使自己的貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為更多的住房資產(chǎn)。但是，如此的觀望調(diào)整期不會太長，當(dāng)各地實(shí)施“國15條”細(xì)則一旦明確，作為購買的一方就不會繼續(xù)等待。因?yàn)橥ǔＧ闆r下，在觀望期房價會有所下跌，當(dāng)新的政策進(jìn)入正常的實(shí)施過程，房價往往會有小幅反彈。對于整個房地產(chǎn)業(yè)來看，國家新的調(diào)控政策，會使90平方米以下的住房開發(fā)量大幅增加，這既給一些本來買不起房的人以希望，也在客觀上起到動員更多的購買力加入住房消費(fèi)，對于開發(fā)商而言，是一個長期的利好。到2007年，隨著廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房等社會保障體系的完善，房地產(chǎn)市場將會更趨于合理。
作者系廣東技術(shù)師范學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)教授
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