在老三區(qū)一些寸土寸金的核心地段，有心的市民或已見多了此類不協(xié)調(diào)的城市景象：周邊早已矗立起成片的都市住宅區(qū)或者商業(yè)區(qū)，中間卻夾雜著一片老舊的工業(yè)廠房，其中一些也許早就被廢棄了。

　　現(xiàn)在，這些老廠房迎來了“新生”的機(jī)會。昨天市國土資源局發(fā)布消息，在市政府新近出臺的《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地結(jié)構(gòu)促進(jìn)土地節(jié)約集約利用的意見（試行）》中，專門就城區(qū)工業(yè)用地“退二進(jìn)三”——即變工業(yè)用途為商業(yè)服務(wù)業(yè)用途，作出了明確規(guī)定。

　　老廠房有兩條途徑獲“新生”

　　按照新政策，工業(yè)企業(yè)可以通過兩條途徑讓老廠房“新生”。

　　其一，利用原廠房發(fā)展商業(yè)服務(wù)業(yè)。對于老城區(qū)內(nèi)暫未列入改造計劃的工業(yè)企業(yè)，政府允許企業(yè)自身對低效、閑置廠房進(jìn)行改造；在建設(shè)用地使用權(quán)人不變、土地登記用途不變、建筑物不變的前提下，經(jīng)批準(zhǔn)允許按商業(yè)服務(wù)業(yè)及設(shè)計、研發(fā)、產(chǎn)品展示等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能使用。企業(yè)需每年暫按該地塊所在區(qū)域的商業(yè)用地基準(zhǔn)樓面地價與工業(yè)用地基準(zhǔn)地面地價的差額的２．５％左右，繳納臨時改變土地用途的土地收益。

　　其二，將土地性質(zhì)由原工業(yè)用地轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地，再自行改造升級老廠區(qū)。政策明確，符合下列４個條件的工業(yè)用地，可以以協(xié)議出讓方式改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地：１.國有建設(shè)用地使用權(quán)供地批準(zhǔn)時間在２００２年７月１日前；２.未列入政府區(qū)塊改造計劃或政府收購儲備計劃；３.符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不影響周邊其他地塊開發(fā)，同時在扣除道路、公共綠化等公建用地后，可開發(fā)或相鄰地塊經(jīng)轉(zhuǎn)讓后聯(lián)合開發(fā)的土地面積不少于５０００平方米；４.改變土地用途后，僅限于企業(yè)自用或出租，不得分割銷售、分割轉(zhuǎn)讓和分割辦理權(quán)證，禁止開發(fā)商品住宅。走此途徑，企業(yè)需與國土部門重新簽訂建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并按照一定標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)繳土地出讓金。

　　同時，新政策也規(guī)定，對未經(jīng)政府批準(zhǔn)、擅自將工業(yè)用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)業(yè)用地的違法行為，要進(jìn)行集中整治，聯(lián)合查處。

　　企業(yè)也可用老廠區(qū)置換新廠區(qū)

　　對于因?qū)嵤┏青l(xiāng)規(guī)劃或者其他公共利益需要搬遷的城區(qū)工業(yè)企業(yè)，新政策明確，如果其產(chǎn)業(yè)屬政府鼓勵類或重點扶持類的，經(jīng)依法審批，可以通過土地置換方式，遷入工業(yè)園區(qū)（基地），以協(xié)議出讓方式獲得新的工業(yè)用地使用權(quán)。

　　具體方式是，對于老廠區(qū)土地及其地上建筑物、附屬設(shè)施，政府將按規(guī)定進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，然后收回土地。而企業(yè)新置換的土地仍為工業(yè)用地，其面積應(yīng)小于或等于置換前的合法用地面積，使用年期為置換前工業(yè)用地的剩余年限，并要按現(xiàn)時點市場評估價全額繳納土地出讓金。

　　新增工業(yè)用地試行分階段出讓方式

　　今后新出讓的工業(yè)用地將試行分階段出讓的新方式。原先企業(yè)拿地后，一般可一次性獲得５０年的土地使用權(quán)，而今后，國土部門一般先與企業(yè)簽一份不超過５年的出讓合同，然后再視企業(yè)履行合同情況，分階段簽新的出讓合同。

　　這其中，每個階段的出讓金，按年均出讓金與出讓年限的乘積計算；在每個階段的出讓合同中，會約定需前一階段驗收合格后，企業(yè)才可支付下一階段出讓金、辦理土地登記。同時，今后市里將建立多部門的竣工復(fù)核驗收制度，對驗收不合格的，允許限期整改一次；整改后仍不合格的，后一階段出讓合同不生效，待前一階段合同期滿，建設(shè)用地使用權(quán)由國土部門收回，已建房屋按評估金額進(jìn)行貨幣補(bǔ)償。

　　工業(yè)用地低效利用將被收回

　　此外，新政策鼓勵企業(yè)提高現(xiàn)有工業(yè)用地的土地利用效率——主要是鼓勵企業(yè)利用現(xiàn)有廠房、土地或通過淘汰落后生產(chǎn)能力，騰出空間開展技術(shù)改造。

　　對工業(yè)企業(yè)通過技術(shù)改造，在不改變土地用途且符合城鎮(zhèn)規(guī)劃的前提下，壓縮超標(biāo)的綠地面積和輔助設(shè)施用地、擴(kuò)大生產(chǎn)性用房的，或?qū)�廠房加層改造、利用地下空間等途徑提高工業(yè)用地容積率的，政府不再增收土地價款。

　　而對因各種原因造成土地特別是園區(qū)（基地）內(nèi)土地低效利用的，可采取土地置換、協(xié)商收回等多種途徑，由縣級人民政府依法將土地收回（購）后，重新供應(yīng)給符合產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、園區(qū)（基地）產(chǎn)業(yè)要求的企業(yè)。（寧波晚報記者 程旭輝 通訊員 褚正權(quán) 蔡迎新）