在“國11條”對(duì)今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策定調(diào)后，本地相關(guān)政策也終于在昨天明確——按照市政府出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城鄉(xiāng)住房保障促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，今年的樓市政策優(yōu)惠力度比去年有所減弱：購房者能享受到的樓市優(yōu)惠政策，將以購房補(bǔ)貼為主；而去年實(shí)行的一些房產(chǎn)交易稅費(fèi)減免、補(bǔ)貼政策，則全部被取消。
首次購買普通住房，給予房屋總價(jià)1%或0.75%的補(bǔ)貼
新政策最關(guān)涉購房者利益的內(nèi)容是，今年我市對(duì)在市區(qū)首次購買90平方米及以下的普通住房，給予房?jī)r(jià)總額1%的購房補(bǔ)貼；對(duì)首次購買90平方米以上140平方米以下的普通住房，給予房?jī)r(jià)總額0.75%的購房補(bǔ)貼。在市區(qū)僅有一套140平方米以下的普通住房，且在2010年12月31日前出售并重新購房的，同樣享受相應(yīng)購房補(bǔ)貼。購房補(bǔ)貼政策以家庭(包括夫妻及不滿18周歲的未成年子女)為單位認(rèn)定，一戶家庭只能享受一次。上述住房消費(fèi)享受購房補(bǔ)貼的時(shí)限為《意見》發(fā)布之日起至2010年12月31日止，商品住房以合同備案日期為準(zhǔn)，二手住房以產(chǎn)權(quán)登記受理日期為準(zhǔn)。
同時(shí)新政明確，今年繼續(xù)暫停收取房產(chǎn)登記費(fèi)等相關(guān)收費(fèi)，營業(yè)稅征收則完全按照國家規(guī)定施行，即出售購買不足5年的非普通住房的，全額征收營業(yè)稅；出售超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房的，征收差額營業(yè)稅；出售超過5年(含5年)的普通住房的，免征營業(yè)稅。而其他住房交易稅收減免或補(bǔ)貼政策，即日起停止執(zhí)行。
去年我市實(shí)行的購房稅費(fèi)減免、補(bǔ)貼政策，主要包括營業(yè)稅減免、契稅補(bǔ)貼、個(gè)稅補(bǔ)貼、印花稅和土地增值稅免征等。具體而言，去年?duì)I業(yè)稅的免征時(shí)限是2年；去年個(gè)人首次購買90平方米及以下普通住房，按規(guī)定繳納的契稅給予全額補(bǔ)貼；個(gè)人首次購買90平方米以上普通住房，按規(guī)定繳納的契稅給予50%的補(bǔ)貼；個(gè)人將超過2年(含2年)的普通住房轉(zhuǎn)讓的，繳納的個(gè)人所得稅按40%補(bǔ)貼——即只要繳納房屋總價(jià)的0.6%。
新舊政策下，購房者受影響幾何？
以一套面積在90平方米以下、原總價(jià)70萬元現(xiàn)總價(jià)100萬元、購買滿2年而未滿5年的二手住房為例，如果購房者是在去年購買這套房子且屬首次購房，則其在房產(chǎn)交易稅費(fèi)方面只需繳納房屋總價(jià)0.6%的個(gè)稅(本地二手房個(gè)稅普遍由賣方轉(zhuǎn)嫁給買方)，即6000元。
而今年，這位購房者買下這么一套房屋，需繳納契稅100萬元×1.5%＝1.5萬元、營業(yè)稅(100萬元-70萬元)×5.6%＝1.68萬元、個(gè)稅100萬元×1%＝1萬元，僅這三大項(xiàng)稅收就需4.18萬元。除去該購房者可享受到的房屋總價(jià)1%的購房補(bǔ)貼即1萬元，則購買這樣一套二手住房，購房者還需付出3.18萬元左右的稅費(fèi)。
如果購房者購買的是一套面積大于90平方米、小于140平方米的二手普通住房，且房東買進(jìn)該套房屋的時(shí)間同樣已滿2年而未滿5年、買入價(jià)假設(shè)是100萬元而賣出價(jià)為150萬元，購房者去年在房產(chǎn)交易稅費(fèi)方面的付出是2萬元左右，而今年則增加到5.4萬元左右(稅費(fèi)減去購房補(bǔ)貼)。
顯然，對(duì)于首次購房者而言，在去年買房和在今年買房，購房成本是增加了。而另一方面，去年普遍寬松的銀行按揭貸款政策，今年購房者或許很難享受到了：本地樓市新政明確，二套房貸款首付比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。
值得注意的是，對(duì)于改善型購房需求(本地去年明確是家庭人均住房面積低于28.02平方米的市民購買第二套普通住房)，去年政策規(guī)定，只要購房者在房管部門打出改善型購房證明，即可享受和首次購房者同等的優(yōu)惠，而今年的新政對(duì)此并無涉及。這意味著，改善型購房需求在今年或無法獲享購房補(bǔ)貼，而同時(shí)近期銀行方面對(duì)這類購房需求辦理按揭貸款的政策，不管是首付比例還是利率優(yōu)惠，已經(jīng)收緊。
樓市監(jiān)管政策有利購房者“買得到房”
今年本地樓市新政另一塊重要的內(nèi)容，是對(duì)樓市的供應(yīng)格局以及監(jiān)管政策定了調(diào)。
新政明確，今年我市將嚴(yán)格執(zhí)行保障性住房和中低價(jià)位、中小套型普通住房用地不得低于居住用地總量的70%和套型建筑面積90平方米以下普通住房面積必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積70%以上的相關(guān)規(guī)定，增加中小套型普通商品住房建設(shè)。
在強(qiáng)化土地供應(yīng)和房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管方面，在增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)的同時(shí)，加強(qiáng)土地供后監(jiān)管；設(shè)置商品房預(yù)售項(xiàng)目預(yù)售許可的最低規(guī)模，要求已取得預(yù)售許可的商品房一次性公開銷售；建立商品房銷售價(jià)格申報(bào)制度，明碼標(biāo)價(jià)；出臺(tái)商品房預(yù)售款監(jiān)管辦法，確保商品房預(yù)售款首先應(yīng)用于工程建設(shè)。
此外，各有關(guān)部門將聯(lián)手開展專項(xiàng)聯(lián)合執(zhí)法行動(dòng)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)閑置土地進(jìn)行集中清理；將圈而不用、無故閑置土地的單位和個(gè)人列入“黑名單”，限制其參與土地受讓活動(dòng)；對(duì)新建商品房項(xiàng)目住宅套型比例實(shí)施檢查，嚴(yán)格落實(shí)規(guī)劃控制要求；嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)囤地、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)等違法違規(guī)行為；加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的管理，堅(jiān)決遏制投機(jī)和炒房行為，努力促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
從市建委獲悉，有關(guān)樓市監(jiān)管的具體政策細(xì)則已經(jīng)擬定，等待市政府批復(fù)。一旦上述這些政策落到實(shí)處，則樓市供應(yīng)量加大，尤其是中小套型、中低價(jià)位普通商品住房房源增多可以預(yù)期，開發(fā)商擠牙膏式的一幢樓一幢樓開盤的銷售方式有望得到遏制，購房者在今年買房，或許不用再像去年那樣不得不漏夜排隊(duì)、四處托關(guān)系甚至買號(hào)子了。
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