案例 四

　　【事件回放】

　　租賃期間欲賣房，出租人如何更省心？

　　房東馬先生將一套住宅出租給季先生一家已經(jīng)六年了，雙方關(guān)系一直比較融洽。今年年初，馬先生的兒子申請到了去美國某知名大學(xué)讀碩士的機(jī)會，想出國深造，但是馬先生一家的存款不足以支付美國高昂的學(xué)費和生活費，馬先生為了兒子的前途只能選擇賣房。

　　房子賣出后，當(dāng)馬先生通知季先生一家在合理期限內(nèi)搬遷的時候，季先生竟向法院起訴，主張優(yōu)先購買權(quán)。馬先生始料未及，被突如其來的訴訟弄得焦頭爛額。

　　【法律分析】

　　買賣不破租賃

　　法律上有一個概念，叫做“買賣不破租賃”，指在租賃關(guān)系存續(xù)期間，即使出租人將租賃物轉(zhuǎn)讓給他人，對租賃關(guān)系也不產(chǎn)生任何影響。

　　《合同法》第二百二十九條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力�！�

　　《民通意見》第一百一十九條也規(guī)定：“私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效�！�

　　承租人有優(yōu)先購買權(quán)

　　在此案例中，承租人季先生還有一項權(quán)利——優(yōu)先購買權(quán)，即馬先生在出售房屋之前，負(fù)有通知承租人季先生其欲售出房屋的想法的義務(wù)，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

　　【律師建議】

　　關(guān)鍵在于買賣合同是否已履行

　　在這種情況下，律師建議馬先生根據(jù)季先生提出的訴訟請求做出相應(yīng)的應(yīng)訴反應(yīng)，《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定：“出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持�！�

　　也就是說如果季先生向法院起訴要求馬先生對其履行買賣合同，那么關(guān)鍵在于，馬先生與第三人的買賣合同是否已經(jīng)履行，即房屋是否已經(jīng)過戶登記到第三人名下，如果已經(jīng)完畢登記手續(xù)，那么季先生的優(yōu)先購買權(quán)無法對抗善意第三人對房屋的所有權(quán)，如果還沒有過戶登記，那么季先生有權(quán)主張自己的優(yōu)先購買權(quán)，馬先生應(yīng)當(dāng)向第三人承擔(dān)違約責(zé)任。

　　以上案例來自(星瀚律師事務(wù)所)