“銀行現(xiàn)在有點六親不認了。以前形勢好的時候，拼命拉我們的客戶，現(xiàn)在貸款條件是按最嚴的執(zhí)行，比如在套數(shù)計算上，又認房又認貸。有的銀行干脆說額度沒有暫不放貸�！币患掖笮椭薪榈呢撠熑撕軣o奈地告訴記者。
限購加上限貸，嚴厲的調(diào)控政策，使得寧波人的購房意愿逐步減弱。“對于改善型客戶來說，限貸比任何一個因素的影響都要大。因為對這部分客戶來說，限購令下來后只要賣出手中現(xiàn)有的房子就有資格買新房，但面對限貸令，對于有過兩次及以上貸款記錄的人來說，想從銀行拿到買房貸款的希望非常小。就目前的房價來說，不依靠銀行貸款而能實現(xiàn)購房的改善型需求的客戶只是很小的一部分�！蹦咸旆慨a(chǎn)總經(jīng)理助理薛敏強表示。
關于二套房
認房又認貸“假離婚”行不通
據(jù)記者了解，作為“新國十條”的配套政策，住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會曾聯(lián)合發(fā)文規(guī)范二套房認定標準，對個人申請商業(yè)性住房貸款的二套房認定標準遵循“以家庭為單位、認房又認貸”原則。
根據(jù)新的規(guī)定，三種情況將被認定二套房：借款人首次申請利用貸款購買住房，如在擬購房所在地房屋登記信息系統(tǒng)(含預售合同登記備案系統(tǒng))中其家庭已登記有一套(及以上)成套住房的；借款人已利用貸款購買過一套(及以上)住房，又申請貸款購買住房的；貸款人通過查詢征信記錄、面測、面談(必要時居訪)等形式的盡責調(diào)查，確信借款人家庭已有一套(及以上)住房的。
“二套房貸，目前跟我們合作的銀行還是能提供較基準利率上浮10%這樣的條件，首付是嚴格執(zhí)行六成以上。不過現(xiàn)在二套房按揭比例在我們總的按揭比例里只占了10%不到�！蹦咸旆慨a(chǎn)總經(jīng)理助理薛敏強告訴記者。在持續(xù)發(fā)力的調(diào)控政策中，改善型需求的客戶成了夾心層。高企的房價讓他們對貸款的依賴度很強，但是收緊的信貸又讓他們獲得貸款支持的可能度降低。
另外，通過“假離婚”來規(guī)避新的二套房認定標準的想法也行不通了。因為只要央行的征信系統(tǒng)中能夠查到房貸記錄，那么即便離異后房產(chǎn)判給一方，另一方再貸款購房時也會被認定為二套房。
關于三套房
銀行不放貸部分購房者申請抵押貸款
“沒有一家銀行肯給三套房放貸款，如果你征信記錄里有過兩次或以上貸款記錄的，即使前幾套房子賣掉了，再要貸款買房，也會被認作第三套而被銀行拒絕。限購和限貸，對改善型客戶中一些中高端需求的影響非常大�！别慨a(chǎn)總經(jīng)理張杰告訴記者。今年前7個月，甬旺的成交量同比去年同期下降了五成，減少的主要是改善型需求客戶。
有一些不符合二套房政策的客戶，但又急于求助貸款買房的，會曲線通過“抵押貸款”這個通道來謀求購房貸款。
一位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前大約有近10%比例的客戶，會走這樣的“曲徑”，而在房貸收緊前很少有這一情況。“利率大約比正常的二套房貸要高一些，一般會比基準利率上浮15%到20%。年限上，抵押貸款可以做到10年甚至15年的期限。而且二套房貸款目前嚴格執(zhí)行六成的最低首付，但是抵押貸款房子的抵押率可以做到60%，相當于只要四成首付。對于一些急需貸款，但對利率不是太看重的客戶來講，這種方式比二套房貸政策要靈活。而且有些是被銀行看成三套房客戶的，本來就沒法以住房貸款的名義來申請貸款�！�
關于首套房
利率無優(yōu)惠首付有的甚至高于三成
據(jù)記者了解，目前的首套房貸客戶是按揭客戶中的主力，一般會占到總量的七成甚至更多。除了個別銀行因額度緊張暫停房貸發(fā)放以外，多數(shù)銀行對于首套房還是執(zhí)行最低三成的首付。對于二手房來講，首付成數(shù)會因建筑面積和房齡有一些變化，這種變化一般是在最低三成的標準上提高一到兩成。比如農(nóng)行規(guī)定，對于二手房，如果土地性質(zhì)是國有劃撥的，首付不能低于四成。建行則規(guī)定，房齡超過15年的老房子，原則上要求提供最少四成的首付。
“事實上，對首套房客戶來講，利率還是相當敏感的因素。從我們合作的銀行來看，目前沒有一家下浮，都是基準利率。去年9月份之前，首套房還一般能享受下浮30%利率的優(yōu)惠。所以，再加上加息，對于剛需客戶來講，貸款的成本壓力在近一年時間里也提高了不少�！蹦咸旆慨a(chǎn)有關人士表示。
據(jù)記者了解，7月底尚有個別中資銀行針對VIP客戶給出下浮5%到10%的優(yōu)惠，但本月起，寧波中資銀行內(nèi)基本沒有優(yōu)惠的首套房貸可尋。有的銀行還將首套房貸利率調(diào)至上浮10%。目前在寧波還有一家外資銀行——匯豐可以給首套房貸利率打九折。不過他們對房子的限制比較多，比如成交價要在100萬元以上，位置在老三區(qū)內(nèi)，房齡在5年以內(nèi)等等。
關于二手房
成交量下跌價格有所回落
相關數(shù)據(jù)顯示，受房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)影響，近一年來寧波市新建商品房和二手房的成交量呈現(xiàn)下滑態(tài)勢。以房地產(chǎn)市場調(diào)控政策密集推出的2010年為中間參照點，2009~2011年前后三年新建房月度平均成交量分別為2949套、1285套、1262套，二手房月度平均成交量則分別為3421套、1762套、1045套，均呈現(xiàn)持續(xù)下滑態(tài)勢。同時住房價格漲幅也持續(xù)下降。今年前6個月，寧波市新建商品房與二手房銷售價格總體平穩(wěn)，但漲幅持續(xù)回落，二手房銷售價格環(huán)比指數(shù)由1月份的100.2%下降至6月份的99.3%，出現(xiàn)小幅持續(xù)下降。
記者從信息更為透明的二手房市場了解到，目前二手房市場的成交價格已較年初有超過5%的下降。“我們7月份的住宅成交價格比1月有了5%的下降。”21世紀不動產(chǎn)寧波區(qū)域有關負責人向記者表示，“我們分析，未來三個月內(nèi)，成交價格至少還會有5%的下降，并且不存在2008年房價下降后在年底突現(xiàn)快速反彈這種可能性�！�
“根據(jù)我們的監(jiān)測，二手房價格今年已經(jīng)出現(xiàn)了5%到10%的下降。主要是房東在稅費承擔上作了讓步。在寧波一般稅費要買家承擔，在總價上作讓步，相當于用降低的房價彌補買房人的稅費支出�！毖γ魪姳硎�，從以往的表現(xiàn)來看，降價和漲價都是由一手房傳導到二手房。目前二手房“放低身價”主要是由于開發(fā)商促銷力度加大。“一個新盤出現(xiàn)打折優(yōu)惠，往往會拉低其所在區(qū)域的房價預期。比如2008年9月份萬科率先在寧波降價，引發(fā)鄞州區(qū)房價跳水�！拔矣X得今后最有可能下降的區(qū)域，主要集中在鎮(zhèn)海、北侖、城西、洪塘這一帶�！�
“今年形勢跟2008年有點像，比如房價往下走，但又跟2008年不一樣，今年到年底，房價也不會出現(xiàn)反彈。2008年9月萬科推出每平方米8000多元的房子，一下子遭遇搶購。但是現(xiàn)在開發(fā)商的促銷好像沒有誰達到過這種效果。主要是現(xiàn)在限購加限貸，有錢人不能買了，改善型客戶又不容易從銀行獲取貸款。在仍然高企的房價下，一次性付款購新盤的客戶還是相當少的�！毖γ魪姺治稣f。
關于信貸
調(diào)控不放松下半年“緊貸”會持續(xù)
記者從相關渠道了解到，在監(jiān)管部門的分析報告中提到，下半年寧波房地產(chǎn)市場調(diào)控力度不會放松，而監(jiān)管部門也提醒銀行需要防控該行業(yè)的風險。
據(jù)業(yè)內(nèi)透露，監(jiān)管部門已經(jīng)明確要求商業(yè)銀行下半年“加強房地產(chǎn)風險防控，確保信貸調(diào)控力度不減”。具體措施有，加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、涉及房地產(chǎn)業(yè)集團客戶的風險控制。對住建部、國土資源部等相關部門認定的有重大違法違規(guī)行為的房地產(chǎn)企業(yè)，采取加快還款等保全措施。加強對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的全流程監(jiān)控，嚴禁信貸資金用于購地、嚴防集團公司通過母子公司借款和其他各種關聯(lián)交易將信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。另外，差別化住房信貸政策也將繼續(xù)嚴格執(zhí)行，不允許銀行機構(gòu)因盲目競爭而產(chǎn)生的變相降低貸款標準、打“擦邊球”等規(guī)避調(diào)控政策的行為出現(xiàn)。
“下半年的房貸只會比現(xiàn)在更緊�！币患曳慨a(chǎn)公司的相關負責人表示，“先前坊間還流傳限購令取消，結(jié)果不但沒取消，二三線城市也要限購，這意味著自去年4月份北京率先開始并迅即在全國43個城市實施的住宅限購令仍將延續(xù)，也意味著國家的調(diào)控政策從嚴的趨勢并沒有變化，信貸這個口子不太可能放松�！�
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寧波房產(chǎn)商更“憂慮”
商報訊(記者周靜)上周，國家統(tǒng)計局寧波調(diào)查隊發(fā)布了最新的景氣調(diào)查結(jié)果，我市房地產(chǎn)企業(yè)家信心指數(shù)和景氣指數(shù)雙雙下滑。
今年二季度，寧波市房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)為80.1，比今年一季度與去年四季度分別下降14.1和36.32點，降到相對不景氣區(qū)間；房地產(chǎn)企業(yè)景氣指數(shù)為120.6，比今年一季度與去年四季度也分別下降10.8和7.1點。
同時，今年二季度商品房銷售價格稍有松動，銷售價格景氣指數(shù)為95.7，比今年一季度減少了9.3點，土地開發(fā)、新開工情況、商品房銷售、盈利變化等多項反映房地產(chǎn)綜合生產(chǎn)經(jīng)營指標的景氣指數(shù)處于不景氣區(qū)間。
統(tǒng)計專家分析認為，“新國八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，通過限購和限貸，減少了市場上投資、投機性需求，延緩了改善性需求，推遲了置業(yè)和外來人口的購房時間，房地產(chǎn)市場買賣雙方觀望氛圍加劇，房產(chǎn)交易低迷。
從全國來看，今年二季度房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)家信心指數(shù)是107.5，企業(yè)景氣指數(shù)為122.6，雖比一季度均有回落，但指數(shù)明顯高于寧波，可見我市房產(chǎn)商更顯“憂慮”。