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昨天，江東核心區(qū)地塊和江北包家漕3號(hào)地塊再次流拍，再次掛牌的日期有待公布。此前，江東核心區(qū)地塊正式掛牌出讓后，經(jīng)歷了6月底、7月5日兩次流拍；包家漕3號(hào)地塊原定于7月5日公開出讓，卻“因故推遲”出讓。
看來(lái)，隨著樓市不景氣狀況的持續(xù)，“土地”這個(gè)上游市場(chǎng)已經(jīng)明顯感受到了寒意。
兩“地王”再次遭遇流拍
昨天下午，位于江東的寧波市公共資源交易中心內(nèi)冷冷清清，原定于在此拍賣的江東核心區(qū)地塊和江北包家漕3號(hào)地塊再次流拍，其實(shí)，在此之前，昨天上午10點(diǎn)左右便已傳出“因無(wú)人報(bào)名”而流拍的消息。
在這次流拍之前，江東核心區(qū)地塊正式掛牌出讓后，第一次曾定于6月底公開拍賣，“因故推遲”后，第二次的拍賣日期定為7月5日，再次流拍；江北包家漕3號(hào)地塊第一次拍賣的時(shí)間定于7月5日，也遭遇到了“因故推遲”的情況。
“地王”含金量其實(shí)挺高
從望江樓被拆除開始，到名噪一時(shí)的雅戈?duì)枮I江大廈和寧波銀行總部的定向爆破，一直很神秘的江東核心區(qū)地塊的再開發(fā)問(wèn)題逐步展現(xiàn)在世人面前。今年3月16日，掛牌出讓江東核心區(qū)地塊被正式提上議事日程。
從規(guī)劃文件上看，地塊出讓總面積為9.41萬(wàn)平方米，位于江東北路東側(cè)，中山東路與百丈東路之間，正對(duì)金光百貨、慶安會(huì)館等三江口標(biāo)志性建筑，與寧波城市核心天一商圈隔江相望，為名副其實(shí)的“黃金之地”。地塊出讓總價(jià)達(dá)42.92億元，競(jìng)買保證金高達(dá)8.5億元。加之該地塊還有巨額的前期拆遷成本。
包家漕3號(hào)地塊位于日湖商圈內(nèi)，與湖景花園(該住宅小區(qū)就是當(dāng)初拍賣的包家漕1號(hào)、2號(hào)地塊)相鄰，可建面積10萬(wàn)平方米，是住宅建設(shè)用地的“絕版地塊”。地塊總價(jià)接近14億元，樓面價(jià)在1.5萬(wàn)元/平方米左右，如果以上限價(jià)格(樓面價(jià)2.24萬(wàn)元/平方米)成交，總價(jià)將超過(guò)20億元。
開發(fā)商說(shuō)，家里沒(méi)“余糧”
對(duì)于流拍，房產(chǎn)業(yè)內(nèi)除了一片惋惜，更多的是對(duì)地塊流拍背后各類因素的理性分析。有業(yè)內(nèi)人士甚至明言道，在國(guó)家宏觀調(diào)控連番強(qiáng)壓下，兩大地塊以近乎“地王價(jià)”的起拍價(jià)掛牌，不得不讓開發(fā)商望而止步。
入圍江東核心區(qū)地塊優(yōu)勝方案的5家競(jìng)買人是通過(guò)招投標(biāo)產(chǎn)生的，為寧波寧房發(fā)展房地產(chǎn)有限公司、寧波富達(dá)股份有限公司、穎澤投資有限公司、方興地產(chǎn)(中國(guó))有限公司和銀泰置地(集團(tuán))有限公司、匯加發(fā)展有限公司，均是在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)上相對(duì)比較有實(shí)力的。尤其是銀泰置地，擁有專業(yè)商業(yè)地塊開發(fā)經(jīng)歷，曾一度讓業(yè)內(nèi)對(duì)于7月19日的江東核心區(qū)地塊再次競(jìng)拍充滿期待。如今5家房企集體“收聲”，最大的原因就是40億元的天價(jià)門檻。
銀泰置業(yè)寧波公司副總經(jīng)理?xiàng)畲笥赂嬖V記者，江東核心區(qū)40多億元的地塊總價(jià)，按照規(guī)定，一個(gè)月內(nèi)簽訂土地出讓合同后先要拿出50%的土地出讓金，一旦出手，就意味著要“首付”20多億元，另外50%出地出讓款也必須在半年內(nèi)最多一年內(nèi)全部到位。盡管入圍江東核心區(qū)地塊優(yōu)勝方案的5家競(jìng)買人擁有國(guó)企、央企、上市公司背景，且背后基本上都有合作伙伴共同注資，但一下子拿出20多億元巨額的現(xiàn)金流，也是一件很難辦到的事情。
規(guī)劃指標(biāo)成最后的“稻草”
有意參與包家漕3號(hào)地塊競(jìng)買的我市一家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)副總認(rèn)為，這幅土地遇冷，資金門檻太高是主要原因——目前有這個(gè)資金實(shí)力問(wèn)鼎的本地企業(yè)不超過(guò)5家。
地價(jià)如此之高，肯定只能被開發(fā)成高端住宅樓盤。而目前，因?yàn)椤跋拶?gòu)”、“限貸”等調(diào)控政策，甬城商品住宅樓盤尤其是高端樓盤普遍滯銷的現(xiàn)狀，開發(fā)商對(duì)后市的判斷并不樂(lè)觀。
與此同時(shí)，包家漕3號(hào)地塊還是我市首批有保障房配建規(guī)定的商品住宅用地，也就是說(shuō)，該地塊在達(dá)到2.24萬(wàn)元/平方米的競(jìng)買價(jià)時(shí)，不再“價(jià)高者得”，而是看哪家開發(fā)商愿意配建更多的保障性住房。
“如果最終的競(jìng)得價(jià)在2.24萬(wàn)元/平方米，那么算上各類成本價(jià)，最終的房子必定是在5萬(wàn)元/平方米以上。對(duì)于這樣充滿對(duì)立矛盾的地塊，對(duì)于開發(fā)商如果貿(mào)然‘吃’下來(lái)，在后期如何將樓盤賣得出彩，又將是個(gè)現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題�！币患曳康禺a(chǎn)企業(yè)營(yíng)銷總監(jiān)告訴記者。
同樣困擾開發(fā)商的規(guī)劃問(wèn)題也出現(xiàn)江東核心區(qū)地塊身上，該地塊的1號(hào)至11號(hào)地塊用途將涉及文化娛樂(lè)、商務(wù)金融(物業(yè)形態(tài)為寫字樓等)、綠地及廣場(chǎng)、酒店公寓四大類，其中“綠地及廣場(chǎng)”的規(guī)劃面積達(dá)到2.12萬(wàn)平方米。
銀泰置業(yè)寧波公司副總經(jīng)理?xiàng)畲笥路治稣J(rèn)為，規(guī)劃指標(biāo)與開發(fā)商的心理算盤存在差距也是該地塊流拍的一個(gè)原因：該地塊在功能分布、面積上的規(guī)劃要求比較高，在規(guī)劃比例中，寫字樓體量非常大，而且還有以“400平方米以上為一個(gè)單位”進(jìn)行建造、出租的硬性規(guī)定，“在這樣的黃金地段，找到一口氣買下或者租下400多平方米寫字樓的企業(yè)，這可是一個(gè)不太容易的事情�！�
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流拍、底價(jià)成交是近期“主旋律”
據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，今年上半年，我市土地成交面積和成交金額雙雙下降，在政策的影響下，土地市場(chǎng)持續(xù)低迷。6月分，僅有3幅土地成交，成交面積11.04萬(wàn)平方米，同比減少14萬(wàn)平方米左右，環(huán)比減少56%，降幅較大。而且，這些土地均以底價(jià)成交。
今年3月、4月，鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心II-3-C等5幅地塊接連遭遇流拍，其他地塊也有多宗以底價(jià)直接成交或小幅加價(jià)后成交。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在空前嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控政策之下，敏感的土地市場(chǎng)已對(duì)調(diào)控做出了最直接的反應(yīng)。開發(fā)商拿地興趣已經(jīng)因?yàn)檎{(diào)控政策而大打折扣。
土地市場(chǎng)的持續(xù)低迷顯示出在調(diào)控不斷深入的背景下，房企已深感壓力，布局?jǐn)U張日趨謹(jǐn)慎。開發(fā)商拿地?zé)崆槌掷m(xù)減退已是不爭(zhēng)的事實(shí)。