嚴(yán)格執(zhí)行的限購限貸政策，日益增加的通脹壓力，央行今年第三次加息，開發(fā)商為融資加速跑量，購房者觀望與剛需并存……下半年甬城樓市分化明顯，開發(fā)商改變思路造房，推出中小戶型應(yīng)對；開發(fā)商資金鏈普遍吃緊，房地產(chǎn)涉足金融已成趨勢；樓市常規(guī)的優(yōu)惠促銷未明顯奏效后，開始慢慢轉(zhuǎn)向?qū)嵸|(zhì)性的打折促銷。
市場分化
大戶型滯銷中小戶型熱賣
“限購令阻擋了一大批投資客。”業(yè)內(nèi)人士表示，剛性需求成為眼下樓市的購房主力�，F(xiàn)在最受歡迎的房子是總價150萬元以內(nèi)的80～120平方米的中小戶型房源。
大戶型滯銷中小戶型熱賣，是最近樓市常見現(xiàn)象。上周六，維科上院D區(qū)開盤出現(xiàn)了中小戶型熱賣的情況。維科置業(yè)副總經(jīng)理張強(qiáng)告訴記者，這次推出的房源主力面積有62平方米、77平方米、85平方米、94平方米、131平方米等幾種戶型，單套總價大部分在130萬元至200萬元，均價在1.8萬元左右。為迎合眼下剛需為主的市場行情，維科上院D區(qū)戶型隨行就市作了改動，將原先140平方米住宅每套切割成兩套小戶型出售，分成一套85平方米二房和一套62平方米一房房源。
中小戶型熱賣不是個別現(xiàn)象。近期市場上供應(yīng)戶型以一房、二房和三房為主，比如常青苑、海港花園、和美城等。記者昨日從寧波市住宅與房地產(chǎn)網(wǎng)上查詢了解到，銷售排名居前列的樓盤里中小戶型房源占較大比例，其中昨日銷售冠軍北侖常青苑，以中小戶型為主，均價只有6700元左右。據(jù)中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)寧波機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，6月份成交的戶型中，140平方米以上成交199套，90～140平方米成交351套，90平方米以下成交682套。中小戶型占據(jù)主流。
調(diào)控升級
通脹與加息成樓市雙刃劍
6月份CPI漲6.4%創(chuàng)3年來新高，雖然上周央行年內(nèi)第三次加息，但CPI漲幅已將利率漲幅淹沒，負(fù)利率進(jìn)一步加劇。
一家房地產(chǎn)龍頭企業(yè)營銷總監(jiān)分析，CPI再創(chuàng)新高，對房地產(chǎn)市場是把雙刃劍。一方面，通脹加劇將刺激因保值避險而產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資欲望，在住宅限購的政策環(huán)境下，更多的投資會流向商業(yè)地產(chǎn)和非限購城市。另一方面，CPI居高不下，會引發(fā)更加嚴(yán)厲的貨幣緊縮政策，本月很可能再一次上調(diào)準(zhǔn)備金率，下半年或還有一次加息。這將使開發(fā)商資金鏈進(jìn)一步繃緊，加速降價銷售。同時，也抑制資金實(shí)力有限的購房需求。增供應(yīng)，減需求，無疑會令房價下降。而這一正一反兩個效應(yīng)，就要看誰在下半年發(fā)揮的作用更大。
維科置業(yè)副總經(jīng)理張強(qiáng)認(rèn)為，抑制通脹和發(fā)展經(jīng)濟(jì)，如何尋找平衡一直是一個難題。通脹之下，企業(yè)融資困難，經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)需求放緩。加息無疑是抑制通脹最直接的手段。但加息也會導(dǎo)致兩個后果：一方面加息會加劇熱錢涌入，一方面是人民幣匯率波動，此外也關(guān)系到民生問題，客觀上增加了居民的購房成本。這次小幅加息調(diào)控是對整個經(jīng)濟(jì)層面的政策，而非單獨(dú)針對房地產(chǎn)行業(yè)，但無疑房地產(chǎn)是受到?jīng)_擊的行業(yè)之一。
加息后因還貸壓力增大，購房者首付門檻將提高，部分購房需求將會被抑制。2008年的七折利率與現(xiàn)在相比，利率幾乎上漲了70%左右。個人房貸方面，銀行放貸額度問題已經(jīng)很明顯，購房者等待三四個月，房貸沒批下來已經(jīng)變得十分平常。
嚴(yán)厲的調(diào)控當(dāng)下，房地產(chǎn)涉足金融成為趨勢。近期，金地集團(tuán)首只房地產(chǎn)基金募集成功之后，許多房地產(chǎn)開發(fā)商也紛紛成立地產(chǎn)基金。在調(diào)控影響下，房企的資金鏈普遍吃緊，信貸、信托融資等受到限制，各種房地產(chǎn)金融創(chuàng)新也開始抬頭。房地產(chǎn)私募基金作為一種創(chuàng)新融資模式，可以為開發(fā)商帶來可控的融資渠道，因此，該模式也可能成為未來房地產(chǎn)企業(yè)資金的核心來源之一。
營銷突圍
下半年打折促銷或成常態(tài)
不溫不火的市場形勢，盡快緩解資金壓力仍是開發(fā)商最緊要的難題。開發(fā)商紛紛主動出擊，然而效果不盡如人意，優(yōu)惠尺度不足以激發(fā)市民的購房欲望，反而加重觀望氛圍，購房者也在糾結(jié)優(yōu)惠多少才可適時出手。
政策未見松弛，開發(fā)商的營銷手段發(fā)生改變，以老帶新的優(yōu)惠，更有些開發(fā)商開始大打溫情牌，“摘莓農(nóng)家樂”、“賭俠大戰(zhàn)拉斯維加斯”等營銷活動，均未起到理想的效果。
下半年樓市打折促銷是最容易引起購房者關(guān)注的亮點(diǎn)，博取他們購買的信心還需要開發(fā)商在打折優(yōu)惠上給力。
進(jìn)入下半年，新盤新增的營銷活動以價格折扣為主打，近期熱銷的雅思閣以優(yōu)惠價格靈活的付款方式促銷贏得開門紅。和美城的存抵活動、購房大禮包和開盤優(yōu)惠全面啟動，各種戶型累計(jì)優(yōu)惠860元/平方米至970元/平方米。城西樓盤半島悅城最高優(yōu)惠可達(dá)1500元每平方米。海頓公館上月購房最高可享15萬元優(yōu)惠。而盛世天城二期別墅最高優(yōu)惠達(dá)25萬元。
特價房和團(tuán)購房也成為市場祭出的殺手锏。合生國際城二期推出一口價18套房源，精裝花園聯(lián)排盛情加推，精裝高配，再送中央空調(diào)，比如，145幢5號花園聯(lián)排總建筑面積約261.6平方米，總價405萬元；90幢3號花園聯(lián)排，總建筑面積約262.6平方米，總價422萬元。晴園3人以上團(tuán)購即可優(yōu)惠300元/平方米。6月份購房憑有效購房證明，還可以享受每套直減30000元優(yōu)惠。另外，銀億已購業(yè)主推薦親友購房，雙方均可直扣房款10000元。